Das Jahressteuergesetz 2026 setzt ab Juli wichtige neue Maßstäbe für Immobilienbesitzer und Investoren. Zentral ist die verbindliche gesetzliche Aufteilung des Kaufpreises bei bebauten Grundstücken. Künftig definiert § 6f EStG-E eindeutig, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt wird. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, was die steuerliche Optimierung erleichtert und Rechtssicherheit schafft.
Außerdem bleibt die degressive Abschreibung ein attraktives Instrument: Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die zwischen Juli 2025 und Ende 2027 angeschafft werden, sind Abschreibungen von bis zu 30 Prozent jährlich möglich. Neubauten nach strengen Energiestandards können die degressive Abschreibung mit Sonderabschreibungen kombinieren und so im ersten Jahr bis zu zehn Prozent abschreiben. Gutachten zu Restnutzungsdauern können sogar die Abschreibung älterer Gebäude für Investoren erhöhen.
Parallel gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das eine schrittweise Pflicht zur Beimischung biogener Brennstoffe bei neuen Heizungen ab 2029 vorsieht. Sanierungskosten müssen künftig aktiviert werden, wenn der Endenergiebedarf durch die Maßnahmen um mindestens 30 Prozent sinkt. Die Anforderungen an Energie, IT-Infrastruktur und Gebäudeautomation wurden erweitert.
Eine Umfrage zeigt jedoch, dass viele private Vermieter wegen hoher Kosten und unklarer Förderungen energetische Sanierungen scheuen. Auch die geplanten Änderungen bei Gasheizungen und der CO2-Kostenverteilung ab 2028 könnten den Mietwohnungsmarkt belasten.
Seit Anfang 2025 gilt zudem die Grundsteuerreform mit drei verschiedenen Bescheiden, was präzise Mietrenditeberechnungen wichtiger macht als je zuvor. Angesichts verschärfter Finanzierungsbedingungen – exemplarisch sieht man dies am deutlich rückläufigen Wohnimmobilienmarkt in Wien – wird eine gezielte steuerliche Optimierung immer wichtiger.
Beim Property Congress 2026 in Frankfurt wurde bestätigt, dass steuerliche Hebel wie Zinsabzug, Sanierungskosten und spezialisierte Holdingstrukturen entscheidend bleiben. So können Immobilieninvestoren mit der richtigen Strategie ihre Steuerlast erheblich senken und erfolgreich in einem herausfordernden Marktumfeld investieren.
