Wenn Du Immobilien besitzt und Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen planst, gibt es seit Januar 2026 wichtige Neuerungen bei der steuerlichen Behandlung dieser Kosten. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat ein aktuelles Schreiben veröffentlicht, das konkret beschreibt, welche Kosten Du sofort von der Steuer absetzen kannst und wann Du sie abschreiben musst.
Im Kern geht es um die Unterscheidung zwischen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungs- oder herstellungsnahen Kosten, die aktiviert und über Jahre abgeschrieben werden müssen. Modernisierungen, Instandhaltungen und speziell energetische Maßnahmen lassen sich in der Regel direkt als Werbungskosten geltend machen, wenn sie keine wesentliche Verbesserung oder Standardhebung bewirken.
Zur Begriffsdefinition:
– **Anschaffungskosten** sind Aufwendungen, die nötig sind, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Bewertung erfolgt anhand der objektiven Funktionstüchtigkeit und der subjektiven Zweckbestimmung des Eigentümers. Maßgeblich für die Einstufung sind vier zentrale Ausstattungsmerkmale: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei dieser Bereiche deutlich verbessert werden.
– **Herstellungskosten** entstehen bei grundsätzlicher Neuherstellung, Erweiterungen oder wesentlicher Verbesserung des Gebäudes, etwa durch Sanierung tragender Bauteile oder Nutzungsänderungen. Eine bloße Modernisierung, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch, zählt nicht dazu.
– **Anschaffungsnahe Herstellungskosten** liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Kauf Modernisierungsmaßnahmen 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Hier besteht besondere Abgrenzungspflicht.
Praktischer Tipp: Kosten, die vor dem Eigentumsübergang angefallen sind und nicht Herstellungs- oder Anschaffungskosten darstellen, können unter bestimmten Voraussetzungen dennoch voll abgezogen werden.
Wichtig ist, dass Finanzämter die letzte Entscheidung über die Einordnung treffen. Deshalb solltest Du bei größeren Maßnahmen eine genaue Dokumentation und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.
Zusammengefasst eröffnen die neuen BMF-Richtlinien ab 2026 für Dich als Immobilienbesitzer:in Chancen, viele Erhaltungs- und Modernisierungskosten direkt steuermindernd zu berücksichtigen. Damit sparst Du Steuern und kannst Deine Immobilie nachhaltiger und wertsteigernd gestalten.
