Die rechtliche Landschaft für Immobilienbesitzer, Verwalter und Makler steht vor einem Umbruch. Basierend auf der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) kommen diese Jahr umfassende Änderungen auf uns zu. In Deutschland sollen diese Neuerungen im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) umgesetzt.
Obwohl die EU den 29. Mai 2026 als Stichtag für die Harmonisierung vorgibt, zeichnet sich für Deutschland eine Verzögerung ab. Aktuelle Prognosen deuten auf ein Inkrafttreten im Juli 2026 hin.
Der neueste Entwurf des GModG zeigt überraschende Details: Während die EU eine einheitliche Skala von A bis G fordert, sieht der deutsche Entwurf vorerst eine Zweiteilung vor:
Update vom 12.05.2026: Der aktuelle Stand des GModG-Referentenentwurfs:
- Wohngebäude: Behalten vorerst die bekannte Skala von A+ bis H.
- Nichtwohngebäude: Erhalten erstmals die neue EU-Skala von A bis G.
- Bestandsschutz: Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer 10-jährigen Gültigkeit rechtskräftig.
Die wichtigsten Neuerungen im Überblick
Das GModG wird die Handhabung von Energieausweisen in der Praxis deutlich verändern. Hier sind die zentralen Punkte des aktuellen Entwurfs:
- Einschränkung für Gewerbe: Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude müssen zwingend einen Bedarfsausweis erhalten.
- Vereinfachung bei Mischnutzung: Die Einstufung erfolgt nach dem Überwiegenheitsprinzip. Wird ein Gebäude überwiegend zum Wohnen genutzt, gilt es komplett als Wohngebäude.
- Digitalisierungspflicht: Energieausweise müssen künftig in einem maschinenlesbaren elektronischen Format erstellt werden.
- Erweiterte Vorlagepflicht: Ein Ausweis ist nicht mehr nur bei Neuvermietung, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverträgen vorzulegen.
- Denkmalschutz: Die bisherige Ausnahme fällt. Auch für Baudenkmäler muss bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis vorliegen.
Neue Pflichtangaben und CO2-Bilanz
Ab 2028 (für große Gebäude > 1.000 m2) bzw. ab 2030 (für alle Neubauten) wird die Lebenszyklus-Treibhausgasemission (THG) zum Pflichtbestandteil. Zudem müssen Angaben zur Niedertemperatur-Fähigkeit des Heizsystems und zum Anteil erneuerbarer Energien am Standort gemacht werden.
Die neue EU-Skala A bis G: Mehr Schein als Sein?
Die EU führt eine harmonisierte Skala ein, um Transparenz zu schaffen. Dabei gilt:
- Klasse A: Nullemissionsgebäude.
- Klasse G: Die energetisch schlechtesten 15 % des jeweiligen nationalen Bestands.
Die Grenzen der Vergleichbarkeit
Trotz der einheitlichen Buchstaben bleibt ein direkter Vergleich schwierig:
- Nationaler Kontext: Die Schwellenwerte in kWh/(m2⋅a) werden von jedem EU-Land selbst definiert. Ein „C“ in Spanien ist energetisch nicht mit einem „C“ in Deutschland gleichzusetzen.
- Zeitfaktor: Ein Ausweis von 2018 basiert auf anderen Normen (EnEV) als ein Ausweis von 2025 (GEG/GModG).
- Methoden-Gap: Werte in Bedarfsausweisen liegen oft 20 % bis 30 % über denen von Verbrauchsausweisen für dasselbe Gebäude.
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Fazit für die Praxis
Der Energieausweis bleibt trotz methodischer Unterschiede ein unverzichtbares Werkzeug. Achten Sie bei Vergleichen weniger auf den Buchstaben, sondern primär auf die Endenergiekennzahl in kWh/(m2⋅a) und nutzen Sie die Modernisierungsempfehlungen als Fahrplan für künftige Sanierungen.
Zusammenfassung der Skalenlogik (EU-Vorgabe)
| Klasse | Bedeutung |
|---|---|
| A | Nullemissionsgebäude |
| B – F | Gleichmäßige Verteilung der Effizienzstufen |
| G | Die energetisch schlechtesten 15 % des Bestands |