Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt für Bestandshalter von Wohn- und insbesondere Nichtwohngebäuden erhebliche Veränderungen. Viele Anforderungen betreffen nicht nur die technische Ausstattung von Immobilien, sondern wirken sich direkt auf Betriebskosten, Vermietbarkeit, Investitionsplanung und den langfristigen Immobilienwert aus.
Besonders relevant sind dabei die neuen Regelungen zu Renovierungspflichten, Gebäudeautomation, Heizsystemen und Energieeffizienzklassen.
1. Renovierungspflichten für Nichtwohngebäude (§§ 40/41 GModG)
Für Nichtwohngebäude (NWG) gelten künftig verbindliche energetische Mindestanforderungen bis 2030 bzw. 2033. Ziel ist es, besonders ineffiziente Gebäude schrittweise energetisch zu verbessern.
Betroffen sind vor allem:
- Bürogebäude
- Handelsimmobilien
- Logistik- und Gewerbeobjekte
- gemischt genutzte Immobilien mit gewerblichem Schwerpunkt
Was bedeutet das konkret?
Gebäude mit sehr schlechter energetischer Performance müssen innerhalb definierter Fristen modernisiert werden. Eigentümer sollten daher frühzeitig prüfen:
- Wie hoch ist der aktuelle Energieverbrauch?
- Welche Effizienzklasse liegt vor?
- Welche technischen Anlagen sind betroffen?
- Welche Investitionen werden bis 2030/2033 erforderlich?
Wichtig: Es gibt Ausnahmen
Das Gesetz sieht Ausnahmeregelungen vor, etwa:
- bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit,
- bei technischen Einschränkungen,
- bei denkmalgeschützten Gebäuden,
- oder wenn bestimmte Sanierungsmaßnahmen unverhältnismäßig wären.
Trotzdem gilt: Bestandshalter sollten sich nicht auf mögliche Ausnahmen verlassen, sondern frühzeitig eine belastbare Sanierungsstrategie entwickeln.
2. Steigende Biokraftstoffquoten für Öl- und Gasheizungen (§ 43 GModG)
Mit dem Wegfall der bisherigen 65-%-EE-Pflicht beim Heizungstausch können Öl- und Gasheizungen weiterhin betrieben und eingebaut werden. Allerdings steigen die vorgeschriebenen Anteile klimaneutraler Brennstoffe schrittweise an:
- 10 % ab 2029
- 15 % ab 2030
- 30 % ab 2035
- 60 % ab 2040
Die Folge für Bestandshalter
Fossile Heizsysteme bleiben kurzfristig nutzbar, werden langfristig jedoch deutlich teurer und komplexer im Betrieb. Eigentümer sollten deshalb prüfen:
- Wie zukunftsfähig ist die bestehende Heiztechnik?
- Welche Umrüstungsoptionen bestehen?
- Welche Auswirkungen ergeben sich auf Nebenkosten und Vermietbarkeit?
Gerade bei größeren Beständen wird die Wärmestrategie zunehmend zu einem zentralen Bestandteil der Asset-Planung.
3. Gebäudeautomation wird Pflicht (§ 56 GModG)
Ein besonders praxisrelevanter Punkt ist die neue Pflicht zu sogenannten BACS-Systemen (Building Automation & Control Systems).
Bestimmte Nichtwohngebäude müssen künftig über intelligente Steuerungs- und Automationssysteme verfügen, die:
- Energieverbräuche überwachen,
- Heizungs-, Lüftungs- und Klimaanlagen optimieren,
- Ineffizienzen erkennen,
- und den Energieverbrauch automatisiert steuern.
Warum das wichtig ist
Gebäudeautomation wird künftig nicht nur regulatorischer Standard, sondern auch wirtschaftlicher Faktor:
- niedrigere Betriebskosten,
- bessere Energiekennzahlen,
- höhere ESG-Konformität,
- attraktivere Finanzierungsbedingungen.
Für viele Bestandshalter entsteht hier kurzfristig Investitionsbedarf – langfristig jedoch erhebliches Einsparpotenzial.
4. Neue Effizienzklassen für Nichtwohngebäude (§§ 85/86 GModG)
Der Energieausweis wird umfassend erweitert und erstmals stärker auf Nichtwohngebäude zugeschnitten.
Neu sind unter anderem:
- differenziertere Effizienzklassen,
- Angaben zu THG-Emissionen,
- zusätzliche technische Kennzahlen,
- mehr Transparenz zur energetischen Qualität.
Was sich dadurch verändert
Die energetische Qualität von Gewerbeimmobilien wird künftig deutlich sichtbarer – und damit auch preisrelevanter.
Gebäude mit schwachen Effizienzklassen könnten:
- höhere Leerstandsrisiken haben,
- schlechter finanzierbar sein,
- höhere Betriebskosten verursachen,
- oder bei Investoren Abschläge erfahren.
Umgekehrt gewinnen energetisch optimierte Immobilien weiter an Attraktivität.
Fazit: Bestandshalter sollten jetzt strategisch handeln
Das GModG erhöht den Druck auf ineffiziente Bestandsgebäude deutlich. Gleichzeitig schafft das Gesetz mehr Transparenz über die tatsächliche energetische Qualität von Immobilien.
Für Bestandshalter bedeutet das:
- Sanierungsbedarfe frühzeitig identifizieren,
- Investitionen priorisieren,
- Energieausweise aktiv analysieren,
- Gebäudeautomation einplanen,
- und langfristige Wärmestrategien entwickeln.
Wer früh handelt, kann regulatorische Risiken reduzieren, Fördermöglichkeiten nutzen und den Wert seines Bestands langfristig sichern.
