Geldwäsche mit Immobilien ist nach wie vor ein bedeutendes Problem in Deutschland – laut dem Jahresbericht 2024 der Financial Intelligence Unit (FIU) werden jährlich Milliarden Euro gewaschen. Besonders herausfordernd sind dabei digitale Transaktionen über Kryptowährungen. Diese werden immer mehr zum Schwerpunkt bei der Bekämpfung von Geldwäsche durch Ermittler und Behörden.
Im Jahr 2024 hat die FIU rund 87.700 Analyseberichte an deutsche Ermittlungs- und Sicherheitsbehörden übermittelt – ein Anstieg von etwa acht Prozent gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig sanken die Verdachtsmeldungen von über 322.000 im Jahr 2023 auf knapp 266.000 in 2024. Diese Trendwende ist unter anderem auf neue klare Abgrenzungen zurückzuführen, welche nicht meldepflichtigen Sachverhalte systematisch ausschließen und so das Meldewesen effektiver machen.
Bemerkenswert ist, dass mehr als 8.700 Verdachtsmeldungen direkte Bezüge zu Kryptowerte hatten – ein neuer Höchststand. Digitale Transaktionen sind längst kein Randphänomen mehr und werden zunehmend genutzt, um Geld aus Immobiliengeschäften zu waschen. Das typische Muster: Gelder werden über Kryptobörsen auf private digitale Wallets transferiert und von dort auf Bankkonten – oft zur Finanzierung persönlicher Ausgaben inklusive Immobilienkäufen. Auffällig ist, dass die ursprünglichen Plattformen der Gelder zu diesem Zeitpunkt häufig nicht mehr aktiv sind. Die digitale Spur der Krypto-Transaktionen ist jedoch ein wichtiges Ermittlungsinstrument.
Bitcoin führt die Liste der häufigsten Kryptowährungen in Verdachtsmeldungen an, gefolgt von Ethereum, XRP (Ripple), Tether und Litecoin. Sogar Non-Fungible Tokens (NFT) mit kaum nachvollziehbaren Eigentümerstrukturen eröffnen neue Möglichkeiten zur Geldwäsche mit Immobilien.
Ein weiterer wichtiger Punkt: Notare sind seit Anfang 2024 gesetzlich verpflichtet, sich elektronisch zu registrieren und bei Verdachtsfällen auf Geldwäsche zu melden. Damit sollen Transparenz und Kontrolle bei Immobiliengeschäften gestärkt werden.
Auf europäischer Ebene hat die Anti-Money Laundering Authority (AMLA) im Juli 2025 ihre Arbeit aufgenommen. Diese EU-Behörde koordiniert künftig die Zusammenarbeit zwischen den nationalen Finanztransaktionsuntersuchungen. Kryptoanbieter und deren Überwachung stehen dabei ganz oben auf der Prioritätenliste.
Wenn Du also im Bereich Immobilien oder Kryptowährungen tätig bist, solltest Du die Entwicklungen bei der Geldwäscheprävention genau beobachten. Die Kombination aus digitaler Nachverfolgbarkeit und neuen gesetzlichen Vorgaben macht es immer schwieriger, illegale Gelder zu verschleiern. Digitalisierung und klare Regelungen sind wichtige Schritte, um Geldwäsche im Immobilienmarkt effektiv zu bekämpfen.