Den perfekten Zeitpunkt erkennt man meist erst im Rückblick. Die Lage im Herbst 2026 lässt sich trotzdem gut einordnen: Die Bauzinsen stehen auf einem Jahreshoch, die Preise steigen nur moderat, und der Energiezustand einer Immobilie entscheidet immer stärker über ihren Wert. Hier findest du die Zahlen, die für deine Entscheidung zählen.

Warum die Frage gerade jetzt so drängt

Am 10. September 2026 hat die Europäische Zentralbank den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 2,5 % angehoben. Grund ist eine Inflationsrate von 3,3 % in der Eurozone, deutlich über dem Ziel von 2,0 %. Zehnjährige Baufinanzierungen kosten aktuell je nach Anbieter und Messgröße rund 3,9 bis 4,2 %.

Käufer fragen sich deshalb, ob sie schnell zuschlagen oder lieber abwarten sollen. Verkäufer fragen sich, ob die Nachfrage jetzt nachlässt. Beide Fragen lassen sich mit Daten besser beantworten als mit dem Bauchgefühl.

Zinsentwicklung: teurer als im Frühjahr, aber kein neuer Zinsschock

Die Bauzinsen liegen heute wieder dort, wo sie sich seit 2023 meist bewegen: zwischen 3,5 und 4,2 %. Der große Sprung liegt hinter uns. Ende 2020 gab es zehnjährige Darlehen noch für rund 0,4 %, Ende 2022 schon für 3,5 bis 4 %.

Im Jahr 2026 schwankte der Topzins zwischen 3,28 % Anfang März und 3,97 % am 3. September. Der Topzins ist das beste Angebot für Kunden mit viel Eigenkapital. Im Durchschnitt zahlen Kreditnehmer mehr: Interhyp nennt am 10. September rund 4,2 % für zehn Jahre Zinsbindung, je nach Beleihungsauslauf 4,15 bis 4,52 %.

Warum die Zinsen gestiegen sind: Die Inflation in der Eurozone liegt bei 3,3 %. Der Ölpreis der Sorte Brent stieg zeitweise über 109 US-Dollar, dazu kommen geopolitische Spannungen. Wichtig: Der EZB-Leitzins wirkt nur indirekt. Bauzinsen folgen vor allem den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen und Pfandbriefe.

Wie es weitergeht: Es wird für die nächsten Wochen eine Seitwärtsbewegung mit einem Topzins von 3,6 bis 3,8 % erwartet. Im Interhyp-Zinspanel rechnet die Hälfte der Experten kurzfristig mit weiter steigenden Zinsen. Auf sechs bis zwölf Monate erwartet je ein Drittel steigende, gleichbleibende oder fallende Zinsen. Eine klare Richtung gibt es also nicht. Wer auf deutlich sinkende Zinsen wartet, wettet gegen die Mehrheit der Fachleute.

Preisentwicklung: leichte Zuwächse, keine Übertreibung

Die Preise für Wohnimmobilien steigen wieder, aber nur leicht. Laut Statistischem Bundesamt lagen sie im 2. Quartal 2026 um 0,6 % über dem Vorjahr. Der vdp-Index der Pfandbriefbanken misst für Wohnimmobilien ein Plus von 1,9 %.

Kennzahl, 2. Quartal 2026	Veränderung zum Vorjahr	Quelle
Wohnimmobilien gesamt (Häuserpreisindex)	+0,6 %	Destatis
Eigentumswohnungen in den 7 größten Metropolen	−0,4 %	Destatis
Eigentumswohnungen in größeren Städten außerhalb der Metropolen	+2,0 %	Destatis
Wohnimmobilien gesamt (vdp-Index)	+1,9 %	vdp
Selbst genutzte Eigentumswohnungen (vdp)	+2,6 %	vdp
Neuvertragsmieten Mehrfamilienhäuser (vdp)	+3,2 %	vdp

Drei Punkte sind für deine Entscheidung wichtig:

• Real sinken die Preise leicht. Die Inflation in der Eurozone liegt bei 3,3 %, die Preise steigen um 0,6 bis 1,9 %. Inflationsbereinigt wird Wohneigentum also etwas preiswerter.
• Der Markt ist regional gespalten. In den Metropolen geben Wohnungspreise nach, in mittelgroßen Städten steigen sie um 2 %. Unter den Top-7-Städten legt Hamburg mit 3,8 % am stärksten zu, Berlin mit 1,6 % am schwächsten.
• Mieten steigen schneller als Kaufpreise. Das stützt die Nachfrage nach Eigentum, weil Mieten im Vergleich teurer wird. Für 2026 erwarten die Volks- und Raiffeisenbanken ein Preisplus von 3,1 % für selbst genutztes Wohneigentum.

Für Käufer: Warten lohnt sich nur mit klarem Plan

Der Zinsanstieg seit dem Sommer kostet spürbar Geld, aber er ist planbar. Das Beispiel zeigt ein Darlehen über 400.000 € mit 2 % Anfangstilgung und 10 Jahren Zinsbindung.

Sollzins p. a.	Monatsrate	Zinsen in 10 Jahren	Restschuld nach 10 Jahren
3,30 % (Topzins Anfang Juli 2026)	1.767 €	117.373 €	305.373 €
3,97 % (Topzins 3. September 2026)	1.990 €	140.789 €	301.989 €
4,20 % (Durchschnitt laut Interhyp)	2.067 €	148.791 €	300.791 €

Eigene Berechnung, Annuitätendarlehen, ohne Sondertilgungen und Nebenkosten.

Zwischen Juli und September stieg die Rate also um rund 220 € im Monat. Über zehn Jahre sind das gut 23.000 € mehr Zinsen. Diesen Betrag kannst du dir oft über den Kaufpreis zurückholen.

Was für einen Kauf jetzt spricht:

• Inflationsbereinigt sinken die Preise leicht, und in den Metropolen geben Wohnungspreise nominal nach.
• Höhere Zinsen bremsen die Konkurrenz. Das stärkt deine Verhandlungsposition, vor allem bei Objekten mit schlechter Energieklasse.
• Mieten steigen mit 3,2 % schneller als Kaufpreise.
• Für deutlich sinkende Zinsen gibt es keinen Konsens. Nur ein Drittel der Experten im Interhyp-Panel erwartet sie in sechs bis zwölf Monaten.

Was für Abwarten spricht:

• Die Monatsrate liegt höher als noch im Sommer. Passt sie nicht sicher in dein Budget, ist Geduld die bessere Wahl.
• Fallen die Zinsen später, profitierst du erst nach Ende der Zinsbindung davon.

Tipp: Vergleiche mehrere Angebote und frage nach Sondertilgungsrechten. Wenn deine Anschlussfinanzierung in den nächsten Jahren ansteht, prüfe ein Forward-Darlehen. Damit sicherst du dir das heutige Zinsniveau gegen einen Aufschlag.

Für Verkäufer: Der Energiezustand zählt oft mehr als der Zeitpunkt

Wer verkaufen will, findet einen stabilen Markt mit leicht steigenden Preisen. Die größere Stellschraube für deinen Erlös ist aber oft nicht der Monat, sondern der energetische Zustand der Immobilie.

Energieeffizienzklasse (Häuser)	Preis im Vergleich zu Klasse D
A++	+11,8 %
F	−4,2 %
G	−8,2 %
H	−13,6 %

Quelle: immowelt-Analyse, zitiert nach ee-experten.

Der Abstand wächst seit Jahren. Laut ImmoScout24 gewannen Eigentumswohnungen der Klasse A zwischen Anfang 2021 und Ende 2025 rund 13 % an Wert. Wohnungen der Klassen G und H verloren im selben Zeitraum rund 12 %. Das ist eine Schere von 25 Prozentpunkten. Käufer prüfen heute genau, was nach dem Kauf an Heizung, Dämmung und Fenstern auf sie zukommt.

Was für einen Verkauf jetzt spricht:

• Die Preise steigen wieder leicht, laut vdp um 1,9 % im Jahresvergleich.
• Bleiben die Zinsen länger über 4 %, sinkt die Zahl der Käufer, die sich eine Finanzierung leisten können.
• Bei einer Immobilie mit schlechter Energieklasse wächst der Abschlag eher, als dass er schrumpft.

Was für Abwarten spricht:

• Du stehst nicht unter Zeitdruck und deine Immobilie liegt in einer Region mit steigenden Preisen.
• Du planst eine Sanierung, die die Energieklasse spürbar verbessert.

Tipp: Setze den Preis realistisch an, denn ein zu hoher Startpreis verlängert die Vermarktung. Lege Käufern den Energieausweis und, wenn möglich, einen Sanierungsfahrplan mit Kostenschätzung vor. So wird aus einer unklaren Sanierungsfrage eine kalkulierbare Zahl, und dein Preis lässt sich besser begründen.

Fazit: Deine Situation entscheidet, nicht der Kalender

Der Markt im Herbst 2026 ist weder überhitzt noch im Abschwung. Die Zinsen liegen in der Spanne der letzten drei Jahre, die Preise steigen moderat. Wer auf den perfekten Moment wartet, wartet oft zu lange. Wer gut vorbereitet ist, kann jetzt kaufen oder verkaufen.

Diese Fragen helfen dir bei der Entscheidung:

• Passt die Monatsrate auch bei 4,2 % Zins sicher in mein Budget?
• Habe ich mindestens drei Finanzierungsangebote verglichen?
• Kenne ich die Preisentwicklung in meiner Region, nicht nur den Bundesschnitt?
• Weiß ich, welche Energieklasse die Immobilie hat und was eine Sanierung kosten würde?
• Liegt ein realistischer Marktwert vor, zum Beispiel aus einer professionellen Bewertung?
• Habe ich einen Plan für den Fall, dass die Zinsen weiter steigen oder fallen?

Quellen:

• Dr. Klein: Zinsentwicklung & Prognose
• Dr. Klein Zinskommentar September 2026 (finanz-echo.de)
• Interhyp: Bauzinsen aktuell
• FTD: Bauzinsen aktuell – Trend und Prognose 2026
• Statistisches Bundesamt: Preise für Wohnimmobilien im 2. Quartal 2026, Pressemitteilung Nr. 336 vom 24.09.2026
• vdp: Uneinheitliche Entwicklung der Immobilienpreise (Q2 2026)
• Baufi24: Immobilienpreise 2026
• ee-experten: Energieeffizienzklasse und Immobilienwert

Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Finanzierungs- oder Rechtsberatung.

Industrielle Trocknungsprozesse sind in vielen Branchen unerlässlich, aber auch energiefressend. Forscher am Fraunhofer-Institut für Grenzflächen- und Bioverfahrenstechnik IGB haben gemeinsam mit Evonik und der Pergande Group eine innovative Methode entwickelt, die herkömmliche Heißlufttrocknung durch die Nutzung von überhitztem Wasserdampf in einem geschlossenen Kreislauf ersetzen kann.

Im Gegensatz zur üblichen Heißluft, die oft durch Erdgas erhitzt wird und Wärmeverluste durch Abluft verursacht, verwendet dieses Verfahren überhitzten, trockenen Wasserdampf. Dadurch sinken die Wärmeverluste deutlich, was den Energiebedarf je nach Art des Trocknungsprozesses auf die Hälfte bis ein Viertel reduziert. In Kombination mit einer Wärmepumpe, die Niedertemperaturdampf anhebt und erneut nutzbar macht, sowie smarter Steuerung, sind Einsparungen von bis zu 80 Prozent möglich.

Diese Technologie lässt sich in verschiedensten Trockneranlagen wie Band-, Trommel- oder Sprühtrocknern einsetzen. Erprobt wurde sie bereits bei der Trocknung von Kalk, Baumaterialien, organischen Reststoffen, Couscous und sogar Insektenlarven. Die Wärmerückgewinnung macht die Anlage nicht nur effizienter, sondern verwandelt sie auch in einen Wärmelieferanten, da überschüssiger Dampf kondensiert wird und Wärme bis etwa 100 Grad Celsius für andere Industrieprozesse oder zur Beheizung von Gebäuden genutzt werden kann.

Der wirtschaftliche Erfolg dieses Verfahrens hängt von Investitionskosten, spezifischen Prozessbedingungen und der Verfügbarkeit günstigen, erneuerbaren Stroms ab. Eine besondere Stärke ist die Möglichkeit, die Trocknungsanlage flexibel und stromnetzfreundlich zu betreiben, um die CO₂-Emissionen zu reduzieren und auf erneuerbare Energiequellen optimal zuzugreifen.

Mit diesem innovativen Ansatz wird aus einem klassischen Energieverbraucher ein nachhaltiger, elektrifizierter Prozess, der nicht nur Erdgas einsparen, sondern auch Abwärme intelligent nutzen kann. Für dich als Unternehmer oder Entscheider lohnt es sich, diese Technologie im Blick zu behalten, um langfristig Kosten und Umweltbelastungen zu senken.

Wenn du eine Wärmepumpe mit Förderung nutzt, gibt es ab sofort eine wichtige Änderung bei der Smart Meter Ausstattung. Laut der neuen BEG-EM-Förderrichtlinie musst du den Einbau eines Smart Meters künftig aktiv beauftragen, um die Förderung zu erhalten. Früher wurden Wärmepumpen, die als steuerbare Verbraucher gelten, automatisch vom Messstellenbetreiber mit einem intelligenten Messsystem (Smart Meter) inklusive Steuerbox ausgestattet. Diese automatische Installation entfällt jetzt zugunsten eines kundeninitiierbaren Prozesses.

Das bedeutet für dich: Wenn du eine geförderte Wärmepumpe in Betrieb nimmst, musst du selbst die Installation eines Smart Meters anstoßen. Eine reine Anmeldung der Anlage als steuerbare Einrichtung reicht künftig nicht mehr aus. Nach deiner Bestellung hat der Messstellenbetreiber vier Monate Zeit, die Messstelle technisch auszustatten. Dabei kannst du den grundzuständigen Messstellenbetreiber nutzen oder frei einen wettbewerblichen Betreiber wählen.

Wichtig ist außerdem, dass du einen Nachweis über die Beauftragung der Smart Meter Ausstattung sicherst, etwa einen Screenshot oder eine Bestätigung. Denn bei der späteren KfW-Abwicklung ist dieser Nachweis in der Regel erforderlich. Die Kosten für das intelligente Messsystem werden ebenfalls gefördert. Typischerweise liegen die Einbaukosten bei rund 100 Euro, es gibt aber auch günstigere Angebote.

Diese Neuerung sorgt dafür, dass der Rollout von Smart Metern mit der Wärmepumpenförderung besser koordiniert wird und du aktiv in den Prozess eingebunden bist. So unterstützt du nicht nur die Digitalisierung deines Energiehaushalts, sondern profitierst auch von der Förderung und moderner Messtechnik.

Algen an der Fassade und auf dem Dach können Dein Haus mit einem unschönen Grünton überziehen – ein Problem, das viele Eigentümer:innen kennen. Doch entgegen verbreiteter Annahmen sind Wärmedämmungen nicht die Ursache für den Algenbefall. Algen wachsen nicht nur auf gedämmten Fassaden, sondern auch auf ungedämmtem Mauerwerk, Vorhangfassaden und Zweischalenmauerwerk.

Ursachen für Algenbefall sind vielmehr Umweltveränderungen: Die abnehmende Konzentration des bioziden Schwefeldioxids in der Luft reduziert eine natürliche Algenhemmung. Gleichzeitig fördert der erhöhte CO2-Gehalt in der Atmosphäre das allgemeine Pflanzenwachstum – auch auf Hausfassaden, Dächern, Verkehrsschildern, Zäunen und mehr. Algen benötigen Feuchtigkeit und siedeln sich besonders gerne an der Nord- und Westseite von Gebäuden an, wo es oft feuchter ist.

Gute Nachrichten: Algen stellen keinen Bauschaden dar, sondern sind ein rein optisches Problem und daher einfach zu beseitigen. Häufig reicht eine gründliche Reinigung mit Bürste und Wasser aus. Bei hartnäckigem Befall gibt es spezielle, meist umweltfreundliche Reinigungsmittel.

Noch besser ist natürlich die Vorbeugung: Vermeide es, zu dicht an der Fassade Bäume und Sträucher zu pflanzen, da diese Schatten spenden und Feuchtigkeit halten – ideale Bedingungen für Algen. Möchtest Du Dein Haus sanieren, gibt es moderne Putze und Farben mit mineralischer, hydroaktiver Zusammensetzung, die das Abtrocknen der Fassade unterstützen und so Algenbewuchs verhindern – ohne den Einsatz schädlicher Biozide. Auf dem Dach helfen spezielle Beschichtungen, das Algenwachstum zu minimieren.

Wenn Du also Algen an Fassade oder Dach entdeckst, musst Du nicht die Dämmung verteufeln. Mit gezielter Reinigung, vorbeugenden Maßnahmen und modernen Baustoffen kannst Du deinem Haus ein gepflegtes Aussehen verleihen und das Algenwachstum langfristig eindämmen.

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage jeder Eigentumswohnung. Sie legt fest, welche Bereiche eines Gebäudes dir allein gehören (Sondereigentum), was allen gemeinsam gehört (Gemeinschaftseigentum) und welche Miteigentumsanteile (MEA) damit verbunden sind. Ohne Teilungserklärung kann kein rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum entstehen, weder beim Kauf noch beim Verkauf.

Wie sieht eine Teilungserklärung aus?

Eine vollständige Teilungserklärung besteht aus drei Komponenten: dem textlichen Teil, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Aufteilungsplan. Der Textteil enthält die rechtlichen Regelungen, während der Aufteilungsplan grafisch zeigt, wie das Gebäude in Einheiten aufgeteilt ist, etwa Wohnungen, Kellerräume, Stellplätze und Sondernutzungsrechte.

Der Umfang variiert je nach Gebäudegröße. Bei kleineren Häusern umfasst die Teilungserklärung oft 10 bis 20 Seiten, bei größeren Wohnanlagen deutlich mehr. Wichtig für dich als Käufer: Die Angaben im Exposé müssen mit dem übereinstimmen, was im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung tatsächlich festgehalten ist.

Teilungserklärung vs. Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist ein Bestandteil der Teilungserklärung, aber nicht dasselbe Dokument. Die Teilungserklärung beschreibt die juristische Aufteilung, während der Aufteilungsplan diese grafisch darstellt. Er zeigt Grundrisse mit Nummerierungen, aus denen hervorgeht, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wo die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verlaufen.

Wo findest du die Teilungserklärung?

Du erhältst die Teilungserklärung in der Regel:

– beim Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat,
– beim Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft,
– beim Grundbuchamt, wo du sie gegen Gebühr anfordern kannst.

Hast du deine Teilungserklärung verloren, kannst du beim Grundbuchamt eine beglaubigte Kopie anfordern. Die Kosten liegen meist zwischen 10 und 30 Euro plus eventuelle Versandgebühren.

Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung solltest du bedenken, dass die Teilungserklärung die tatsächliche Nutzung maßgeblich bestimmt. Ob ein Balkon Teil des Sondereigentums ist, ob ein Garten als Sondernutzungsrecht zugeteilt wird oder ob bestimmte Räume zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, ergibt sich ausschließlich aus der Teilungserklärung – nicht aus dem Exposé. Gerade bei Dachböden, Kellerräumen oder Stellplätzen kommt es häufig zu Missverständnissen.

Teilung eines Mehrfamilienhauses oder Grundstücks

Wenn du ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufteilen oder ein Grundstück in einzelne Einheiten gliedern möchtest, benötigst du ebenfalls eine Teilungserklärung. Der Notar arbeitet dabei häufig mit Architekten oder Bauingenieuren zusammen, die die erforderlichen Pläne und Nachweise erstellen. Erst mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Baubehörde kann die Teilungserklärung wirksam werden und ins Grundbuch eingetragen werden.

Kosten einer Teilungserklärung

Die Gesamtkosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen und variieren je nach Lage, Objektgröße und Komplexität. Für kleinere Mehrfamilienhäuser mit zwei oder drei Wohneinheiten bewegen sich die Kosten häufig zwischen 1.500 und 3.000 Euro. Bei größeren Wohnanlagen mit Sondernutzungsrechten, Tiefgaragen und Gewerbeeinheiten können die Gesamtkosten 5.000 bis 10.000 Euro oder mehr erreichen.

Die wichtigsten Kostenpunkte im Überblick:

– Notarkosten nach GNotKG: Die notarielle Beurkundung gehört zu den größten Kostenfaktoren. Die Gebühren richten sich nach dem Verkehrswert des Gebäudes. Für ein Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten liegen sie häufig zwischen 400 und 1.200 Euro.
– Gebühren beim Grundbuchamt: Für jede Wohneinheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, meist zwischen 50 und 150 Euro pro Einheit.
– Aufteilungspläne durch Architekt oder Sachverständige: Die Kosten liegen typischerweise zwischen 500 und 2.000 Euro, abhängig von Anzahl der Einheiten und Komplexität.
– Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese variieren regional stark, liegen aber meistens zwischen 50 und 300 Euro pro Antrag.

Teilungserklärung beantragen: Voraussetzungen und Ablauf

Die wichtigste Voraussetzung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, die durch die zuständige Baubehörde ausgestellt wird. Sie bestätigt, dass jede Einheit baulich abgeschlossen ist – also eigene Zugänge, abgeschlossene Räume und technische Selbstständigkeit wie ein eigenes Bad oder eine eigene Küche besitzt. Zudem müssen Aufteilungspläne vorliegen, die klar markieren, was zum Sonder- und was zum Gemeinschaftseigentum gehört.

Der Ablauf folgt in der Regel diesem Schema:

1. Aufteilungspläne erstellen lassen: Ein Architekt oder Vermesser fertigt maßstabsgerechte Grundrisse, Schnittzeichnungen und Lagepläne an.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Mit den Plänen stellst du den Antrag beim örtlichen Bauamt.
3. Teilungserklärung durch den Notar erstellen lassen: Der Notar fasst die Aufteilung in einer rechtlich bindenden Urkunde zusammen.
4. Notarielle Beurkundung: Erst mit dem notariellen Siegel ist die Teilungserklärung rechtswirksam.
5. Einreichung beim Grundbuchamt: Der Notar übermittelt alle Unterlagen an das Grundbuchamt.
6. Eintragung ins Grundbuch: Für jede Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, damit entsteht rechtlich wirksames Sondereigentum.

In der Praxis solltest du mit einer Gesamtdauer von zwei bis sechs Monaten rechnen.

Die Aufteilung lohnt sich besonders, wenn du das Objekt verkaufen, vererben oder wirtschaftlich neu strukturieren möchtest. Separate Grundbuchblätter geben dir mehr Flexibilität bei Finanzierung, Vermietung und Vermarktung.

Achtung: Abweichungen zwischen Teilungserklärung und Bestand

Ein häufiger Streitpunkt entsteht, wenn die Teilungserklärung nicht mit der tatsächlichen baulichen Ausführung übereinstimmt. Das betrifft vor allem Kellerräume, Abstellflächen, Wohnungsschnitte, Balkone oder Stellplätze. Rechtlich zählt nur, was in der Teilungserklärung steht. Prüfe deshalb die Teilungserklärung immer gemeinsam mit einem aktuellen Grundriss und dem tatsächlichen baulichen Zustand. Bei Unklarheiten empfiehlt sich eine rechtliche oder notarielle Beratung.

Der Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist der visuelle Kern der Teilungserklärung. Er zeigt exakt, welche Räume zu welcher Einheit gehören, welche Flächen zum Gemeinschaftseigentum zählen und wo Sondernutzungsrechte bestehen. Er muss im Maßstab erstellt sein, alle Räume eindeutig beschriften und farblich oder zeichnerisch klar trennen. Bei späteren Umbauten solltest du ihn unbedingt aktualisieren.

Sondernutzungsrechte

Sondernutzungsrechte erlauben einzelnen Eigentümern, Gemeinschaftsflächen exklusiv zu nutzen – etwa Gartenanteile, Stellplätze, Terrassen oder Dachflächen. Diese Rechte sind wertsteigernd, aber oft missverständlich formuliert. Beachte, dass Sondernutzungsrechte nicht automatisch veräußerbar sind und Änderungen meist eine 100-prozentige Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erfordern.

Wenn du eine Wohnung kaufst, solltest du prüfen:

– ob das Sondernutzungsrecht sauber in der Teilungserklärung dokumentiert ist,
– ob die tatsächlich genutzte Fläche mit der Dokumentation übereinstimmt,
– ob Beschränkungen oder Auflagen bestehen.

Teilungserklärung ändern

Eine Änderung ist grundsätzlich möglich, aber an enge rechtliche Vorgaben geknüpft. Änderungen, die das Sondereigentum oder die Miteigentumsanteile betreffen, erfordern in der Regel Einstimmigkeit. Kleinere Änderungen der Gemeinschaftsordnung können je nach Inhalt auch mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. Typische Änderungsgründe sind die Neuordnung von Sondernutzungsrechten, bauliche Veränderungen oder die Anpassung von Stellplatzregelungen.

Rechte und Pflichten aus der Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist für alle Eigentümer verbindlich. Sie legt fest, wer für welche Kosten aufkommt, welche baulichen Änderungen zulässig sind und wie das Stimmrecht verteilt ist. Auch Einschränkungen – etwa zur Nutzung als Ferienwohnung, zur Tierhaltung oder zur Errichtung baulicher Anlagen, ergeben sich aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung.

FAQ – Häufige Fragen zur Teilungserklärung

Kannst du eine Teilungserklärung selbst erstellen?
Nein. Sie muss zwingend notariell beurkundet werden. Du kannst zwar einen Entwurf vorbereiten oder Architekten mit den Aufteilungsplänen beauftragen, doch erst die notarielle Beurkundung und die Eintragung beim Grundbuchamt machen sie wirksam.

Unterschied zwischen Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass jede Einheit baulich abgeschlossen und separat nutzbar ist. Die Teilungserklärung legt fest, wie das Eigentum unterteilt wird und welche Rechte und Pflichten bestehen. Vereinfacht: Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung keine Teilungserklärung – ohne Teilungserklärung keine Eigentumswohnung.

Ist die Teilungserklärung für WEG-Eigentümer verbindlich?
Ja. Sie ist rechtlich bindend und wird als Bestandteil des Grundbuchs geführt. Sie gilt für aktuelle und zukünftige Eigentümer und kann nicht durch einfache Mehrheitsbeschlüsse aufgehoben werden.

Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
Typisch sind Gesamtkosten zwischen 1.500 und 5.000 Euro, bestehend aus Notarkosten, Grundbuchgebühren, Kosten für Aufteilungspläne und Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Was kostet eine Teilungserklärung für ein 3-Familienhaus?
Für kleinere Häuser mit zwei bis vier Einheiten liegen die Kosten häufig zwischen 1.500 und 3.000 Euro.

Was kostet eine Kopie beim Grundbuchamt?
Eine einfache Kopie kostet meist zwischen 10 und 30 Euro. Beglaubigte Abschriften sind etwas teurer.

Was kostet eine Teilungserklärung beim Notar?
Die Kosten richten sich nach dem GNotKG und orientieren sich am Verkehrswert. Für Standardfälle liegen sie häufig zwischen 500 und 1.500 Euro.

Kannst du das Sondernutzungsrecht ändern?
Ja, aber nur eingeschränkt. Änderungen erfordern in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer. Einseitige Änderungen sind nicht möglich.

Kann man die Änderung erzwingen?
Nur in Ausnahmefällen durch ein Gericht, etwa wenn die Teilungserklärung offensichtlich fehlerhaft ist. In der Praxis ist dies selten.

Kann die Teilungserklärung mit einfacher Mehrheit geändert werden?
Nur in sehr begrenzten Fällen. Änderungen am Sondereigentum, an Miteigentumsanteilen oder an Sondernutzungsrechten erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit.

Was kostet eine Teilungserklärung für ein Grundstück?
Die Kosten liegen häufig zwischen 1.000 und 3.000 Euro, je nach Wert und Komplexität. Zusätzliche Vermessungskosten können anfallen.

Ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung?
Ja. Ohne sie kann keine Wohnung als Sondereigentum definiert werden.

Wie kommst du an die Teilungserklärung?
Du kannst sie beim Notar, beim Verwalter oder beim Grundbuchamt anfordern. Beim Grundbuchamt musst du ein berechtigtes Interesse nachweisen.

Kannst du eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen?
Nein. Ohne Teilungserklärung existiert kein rechtlich selbstständiges Sondereigentum.

Ist Hundehaltung erlaubt?
Das hängt vom Inhalt der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung ab. Entscheidend ist, ob die Tierhaltung ordnungsgemäßer Nutzung entspricht und andere Eigentümer nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt.

Kann sie durch Beschluss geändert werden?
Nur teilweise. Regelungen der Gemeinschaftsordnung können per Beschluss geändert werden, wenn die Teilungserklärung dies zulässt. Änderungen am Sondereigentum erfordern immer notarielle Beurkundung und Einstimmigkeit.

Wie verbindlich ist eine Teilungserklärung?
Sie ist ein öffentlich-rechtlich wirksames Dokument und für alle Eigentümer bindend. Sie steht im Grundbuch und ist damit gegenüber Dritten beweisbar und durchsetzbar.

Das Jahressteuergesetz 2026 setzt ab Juli wichtige neue Maßstäbe für Immobilienbesitzer und Investoren. Zentral ist die verbindliche gesetzliche Aufteilung des Kaufpreises bei bebauten Grundstücken. Künftig definiert § 6f EStG-E eindeutig, wie der Kaufpreis auf Grund und Boden sowie Gebäude verteilt wird. Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, was die steuerliche Optimierung erleichtert und Rechtssicherheit schafft.

Außerdem bleibt die degressive Abschreibung ein attraktives Instrument: Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die zwischen Juli 2025 und Ende 2027 angeschafft werden, sind Abschreibungen von bis zu 30 Prozent jährlich möglich. Neubauten nach strengen Energiestandards können die degressive Abschreibung mit Sonderabschreibungen kombinieren und so im ersten Jahr bis zu zehn Prozent abschreiben. Gutachten zu Restnutzungsdauern können sogar die Abschreibung älterer Gebäude für Investoren erhöhen.

Parallel gilt das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das eine schrittweise Pflicht zur Beimischung biogener Brennstoffe bei neuen Heizungen ab 2029 vorsieht. Sanierungskosten müssen künftig aktiviert werden, wenn der Endenergiebedarf durch die Maßnahmen um mindestens 30 Prozent sinkt. Die Anforderungen an Energie, IT-Infrastruktur und Gebäudeautomation wurden erweitert.

Eine Umfrage zeigt jedoch, dass viele private Vermieter wegen hoher Kosten und unklarer Förderungen energetische Sanierungen scheuen. Auch die geplanten Änderungen bei Gasheizungen und der CO2-Kostenverteilung ab 2028 könnten den Mietwohnungsmarkt belasten.

Seit Anfang 2025 gilt zudem die Grundsteuerreform mit drei verschiedenen Bescheiden, was präzise Mietrenditeberechnungen wichtiger macht als je zuvor. Angesichts verschärfter Finanzierungsbedingungen – exemplarisch sieht man dies am deutlich rückläufigen Wohnimmobilienmarkt in Wien – wird eine gezielte steuerliche Optimierung immer wichtiger.

Beim Property Congress 2026 in Frankfurt wurde bestätigt, dass steuerliche Hebel wie Zinsabzug, Sanierungskosten und spezialisierte Holdingstrukturen entscheidend bleiben. So können Immobilieninvestoren mit der richtigen Strategie ihre Steuerlast erheblich senken und erfolgreich in einem herausfordernden Marktumfeld investieren.

Die richtige Dimensionierung deiner Wärmepumpe ist entscheidend für einen effizienten und langlebigen Betrieb. Anders als bei alten Heizungsanlagen, die oft pauschal und mit großen Zuschlägen geplant wurden, reagiert eine Wärmepumpe empfindlich auf Über- oder Unterdimensionierungen. Hierbei sind mehrere Faktoren zu beachten, um optimale Ergebnisse zu erzielen.

Warum ist die Dimensionierung so wichtig?
Die Heizlast, also der Wärmebedarf deines Hauses, und der Trinkwarmwasserbedarf bilden die Basis zur Auslegung der Wärmepumpe. Eine Überdimensionierung führt zu höheren Investitionskosten, größerem Platzbedarf und häufigem Takten des Verdichters. Das Takten ist ein ständiges Ein- und Ausschalten, das die Lebensdauer des Geräts verkürzt. Eine Unterdimensionierung hingegen sorgt dafür, dass an kalten Tagen nicht ausreichend Wärme produziert wird und der elektrische Heizstab öfter einspringen muss, was zu höheren Stromkosten führt.

Heizlast und Trinkwarmwasserbedarf richtig bestimmen
Der Warmwasserbedarf hängt von der Anzahl der Bewohner und der Größe des Speichers ab. Durchschnittlich werden etwa 25 Liter Wasser pro Person und Tag erhitzt, was mit Speicher- und Verteilverlusten kalkuliert werden sollte. In gut gedämmten Gebäuden macht Warmwasser einen höheren Anteil am Gesamtwärmebedarf aus und muss daher sorgfältig berücksichtigt werden. Die Heizlast kann raumweise oder anhand des Verbrauchs berechnet werden, wobei ein Abgleich beider Methoden sinnvoll ist, um realistische Werte zu erhalten.

Hydraulik und Heizkörper auf Effizienz prüfen
Für einen effizienten Betrieb empfehlen Experten eine möglichst niedrige Vorlauftemperatur. Deshalb muss geprüft werden, ob vorhandene Heizkörper bei reduzierten Temperaturen ausreichend Wärme liefern. Ein hydraulischer Abgleich optimiert die Volumenströme im System und sorgt für eine gleichmäßige Wärmeverteilung, was wiederum die Leistung der Wärmepumpe unterstützt.

Monovalente, bivalente und monoenergetische Auslegung
Bei der monovalenten Variante deckt die Wärmepumpe den gesamten Wärmebedarf allein ab. Die bivalente Auslegung plant zusätzlich einen zweiten Wärmeerzeuger ein, während bei der monoenergetischen Variante ein elektrischer Heizstab als Unterstützung dient. Letztere ist besonders empfehlenswert, da sie die Wärmepumpe im optimalen Leistungsbereich hält, seltener takten lässt und so die Lebensdauer verlängert.

Monoenergetische Auslegung im Detail
Der Heizstab wird nur bei sehr niedrigen Außentemperaturen zugeschaltet – unterhalb eines sogenannten Bivalenzpunkts. So übernimmt die Wärmepumpe den Großteil der Wärmeversorgung, während der Heizstab nur einen kleinen Anteil (unter 5 Prozent) abdeckt. Das ermöglicht eine kleinere Wärmepumpe, geringere Investitionskosten und weniger Verschleiß des Verdichters. Der Bivalenzpunkt wird individuell anhand der Leistungskennlinien der Wärmepumpe bestimmt.

Fazit: Wie du deine Wärmepumpe richtig dimensionierst
1. Ermittle deinen Heiz- und Warmwasserbedarf präzise.
2. Prüfe die Heizkörperleistung bei niedrigen Vorlauftemperaturen.
3. Führe einen hydraulischen Abgleich durch, um die Effizienz zu maximieren.
4. Entscheide dich für eine monoenergetische Auslegung mit Heizstabunterstützung, um Investitionskosten zu sparen und die Lebensdauer zu erhöhen.
5. Bestimme den optimalen Bivalenzpunkt anhand der Leistungsdaten deines Geräts.

Mit dieser Planung sorgst du für einen effizienten Betrieb, hohen Komfort und lange Nutzungsdauer deiner Wärmepumpe – und schützt gleichzeitig deinen Geldbeutel und die Umwelt.

Du planst den Umstieg von deiner alten Öl- oder Gasheizung auf eine Wärmepumpe? Dann solltest du wissen, dass dieser Wechsel mit gesetzlichen Pflichten verbunden ist. Wenn du nicht aktiv wirst, drohen dir unnötige Kosten.

Diese Pflichten hast du beim Heizungstausch

Die Stilllegung deiner alten Heizung musst du beim zuständigen Schornsteinfeger anzeigen. Legst du eine Gasheizung still, musst du zusätzlich deinen Gasversorger informieren. Darauf weist der Bundesverband Wärmepumpe (BWP) hin.

Warum dein Schornstein überflüssig wird

Eine Wärmepumpe benötigt keinen Abzug – anders als Gas- oder Ölheizungen. Dein Schornstein erfüllt damit keinen Nutzen mehr und kann abgemeldet werden. Das ist wichtig, denn ohne Abmeldung kann der zuständige Schornsteinfeger weiterhin eine kostenpflichtige Überprüfung der Abgasanlage verlangen. Je nach Umfang – etwa Kehren, Messung oder Feuerstättenschau – kommen so 50 bis 70 Euro auf dich zu. Erst nach der ordnungsgemäßen Stilllegung entfällt diese Kontrollpflicht.

Warum sich die Stilllegung lohnt

Der Bundesverband des Schornsteinfegerhandwerks bestätigt: Ist an einen Schornstein keine betriebsbereite Feuerstätte mehr angeschlossen, unterliegt dieser grundsätzlich nicht mehr den regelmäßigen Kehr- und Überprüfungspflichten. Dennoch ist eine offizielle Stilllegung empfehlenswert, wenn du dauerhaft keine Feuerstätte mehr nutzt.

Mit der Stilllegung dokumentierst du, dass der Schornstein außer Betrieb ist – in der Regel entfallen damit auch weitere Kontrollen. Hintergrund sind die Betriebs-, Brand- und Verkehrssicherheit, insbesondere der bauliche Zustand des Schornsteins wie Standsicherheit, Feuchteschäden oder Abdeckungen. Die Abmeldung erfolgt schriftlich.

Vorübergehende oder permanente Stilllegung?

Bei der Wahl der richtigen Variante hast du zwei Möglichkeiten:

Bei der vorübergehenden Stilllegung bleibt dein Schornstein funktionsfähig. Er wird lediglich mit einer Kappe vor Feuchtigkeit geschützt. Diese Variante solltest du wählen, wenn du dir eine spätere Installation eines Kaminofens offenhalten möchtest. Allerdings können hier weiterhin kostenpflichtige Prüf- und Kehrtermine anfallen.

Bei der permanenten Stilllegung werden die Anschlussöffnungen zugemauert oder anderweitig dauerhaft verschlossen, und der Schacht wird mit einer Kappe vor Feuchtigkeit geschützt. Die Prüf- und Kehrpflicht entfällt vollständig. Eine spätere Wiederinbetriebnahme ist zwar möglich, aber mit deutlich höheren Kosten verbunden. Zudem ist dabei eine erneute Abnahme durch den Schornsteinfeger nötig.