Jan Witkovsky

Die Digitalisierung revolutioniert den Betrieb von Immobilien – die Verbindung von Technischer Gebäudeausrüstung (TGA) und Facility Management steht dabei im Fokus. Frank Schröder, Co-Leiter des Gefma-Arbeitskreises „Gebäudebetrieb 4.0“ und Director Efficient Technologies bei Phoenix Contact, erklärt, wie live erfasste Daten genutzt werden, um Gebäude effizient, nachhaltig und digital zu betreiben.

Der Arbeitskreis „Gebäudebetrieb 4.0“ agiert als strategischer Impulsgeber innerhalb des Gefma-Ökosystems. Sein Ziel ist es, praxisnahe Konzepte und Leitlinien für einen energieeffizienten, digital vernetzten Gebäudebetrieb zu entwickeln, der regulatorische Anforderungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ESG-Kriterien mit der operativen Praxis im Facility Management verbindet.

Ein zentrales Problem ist die Fragmentierung der Gebäudetechnik: Heizung, Lüftung, Elektro, Trinkwasserhygiene und Gebäudeautomation funktionieren oft isoliert. Der Arbeitskreis setzt deshalb auf die ganzheitliche Integration dieser Gewerke über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg.

Zwar sammeln viele Gebäude inzwischen große Mengen an Betriebsdaten, doch ihre systematische Nutzung steckt oft noch in den Anfängen. Besonders viel Potenzial bietet die lebenszyklusübergreifende Anwendung der Daten, etwa für Predictive Maintenance, Energiemanagement und die Erfüllung von ESG-Reporting-Anforderungen.

Technisch sind verlässliche, interoperable Sensoren und zentrale Datenplattformen notwendig – wie CAFM- oder IoT-Systeme. Diese bündeln, analysieren und machen Daten nutzbar. Mit KI-gestützten Analysen lassen sich Muster erkennen und konkrete Handlungsempfehlungen ableiten. Ein starkes IT- und OT-Sicherheitskonzept ist dabei unabdingbar.

Moderne Technologien wie IoT-Plattformen, digitale Zwillinge und Künstliche Intelligenz ermöglichen den Übergang zu prädiktiven Betriebsstrategien. So sind Energieeinsparungen von 20 bis 30 Prozent und deutlich niedrigere Wartungskosten realistisch. Live-Daten erhöhen die Transparenz über Anlagenzustände und verhindern Ausfälle durch vorausschauende Wartung – dadurch wird der Gebäudebetrieb stabiler und wirtschaftlicher.

Für die nächsten fünf Jahre prognostiziert Schröder, dass KI, Automatisierung und umfassendes Energiemonitoring zum Standard werden. Gebäude werden zu aktiven Bestandteilen vernetzter Energiesysteme, die durch zentrale Datenplattformen als „Betriebssystem der Immobilie“ gesteuert werden. Parallel gewinnt die kreislaufgerechte Gebäudetechnik an Bedeutung.

Sein Rat für die Praxis: Starte mit Transparenz, führe Datenquellen zusammen und priorisiere wenige, klare Use Cases. Frühzeitige Erfolge fördern Akzeptanz, was Standardisierung und Automatisierung erleichtert.

Die Deutsche Allianz für Serielle Sanierung (DASS) wurde von fünf Unternehmen gegründet, um die kommunale und private Wohnungswirtschaft bei der klimafreundlichen Sanierung zu unterstützen. Dabei handelt es sich um die Firmen B&O Bau, Ecoworks, Niersberger, Renowate und Saint-Gobain Pre.Formance. Die Initiative versteht sich als Interessenvertretung gegenüber Politik und Wohnungswirtschaft und möchte durch Aufklärungsarbeit und neue politische Rahmenbedingungen die Sanierungsprozesse beschleunigen.

Aktuell liegt die Sanierungsquote in Deutschland bei nur 0,67 Prozent pro Jahr, weit entfernt vom angestrebten Ziel von zwei Prozent bis 2028. Dabei ist der Gebäudesektor einer der größten Verursacher von Treibhausgasemissionen: Rund 60 Prozent des Energieverbrauchs und 40 Prozent des CO2-Ausstoßes entfallen auf Gebäude. Insgesamt verursacht der Gebäudebestand etwa 16 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland – inklusive Neubau steigt der Anteil sogar auf 30 Prozent. Bis 2030 sollen die Emissionen deutlich sinken, um bis 2045 klimaneutral zu werden. Daran müssen die Sanierungsaktivitäten deutlich ansteigen.

Die serielle Sanierung gilt als Schlüssel zur erfolgreichen Energiewende im Gebäudebestand. Diese Methode nutzt standardisierte, wiederholbare Abläufe für mehr Effizienz und Kostensenkungen. Seit Beginn erster Pilotprojekte 2019 wurde viel Erfahrung gesammelt: Die durchschnittliche Projektdauer wurde halbiert und die Kosten um etwa ein Drittel gesenkt. Bislang stehen rund 90 Prozent aller Wohngebäude noch vor größerer Sanierung. Mehr als die Hälfte der 44 Millionen deutschen Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, auf die sich die serielle Sanierung besonders fokussiert.

Die Deutsche Allianz fordert deshalb politische Maßnahmen, die serielle Sanierungen privilegieren. Dazu gehören vereinfachte Förderungen, eine praxisnahe und bundeseinheitliche Musterrichtlinie für Genehmigungen sowie technologieoffene Ansätze, die reale Energieeffizienz berücksichtigen. Die anstehende Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht soll den Fokus verstärkt auf die Gebäudehülle statt auf einzelne Technologien legen. So könnten die Energiebedarfe um mehr als 80 Prozent gesenkt und die politischen Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden.

Wenn Du Eigentümer oder Kommunalvertreter bist, kann eine Kooperation mit seriellen Sanierungsanbietern dazu beitragen, Deine Sanierungsaufgaben nachhaltig und wirtschaftlich zu meistern – und den CO2-Fußabdruck erheblich zu vermindern.

Ab sofort profitierst Du von deutlich günstigeren Krediten für den klimafreundlichen Neubau dank einer Zinssenkung durch die KfW und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) bietet ab heute für den Standard „Effizienzhaus 55“ einen effektiven Jahreszins ab 1 % bei zehn Jahren Laufzeit und Zinsbindung. Dafür musst Du lediglich eine Baugenehmigung für Dein Projekt vorweisen können – geplant sein muss das Bauvorhaben also bereits.

Seit dem Neustart des Programms im Dezember letzten Jahres konnten so bereits rund 17.000 neue Wohneinheiten gefördert werden. Zusätzlich dazu profitieren jetzt auch Bauherren des „Effizienzhaus 40“-Standards von einer Zinsverbilligung auf 0,6 % effektiv bei gleicher Laufzeit.

Neben privaten und gewerblichen Investoren erhalten auch kommunale Gebietskörperschaften höhere Zuschüsse, wodurch klimafreundliche Neubauten für Städte und Gemeinden noch attraktiver werden. Nicht nur Wohnhäuser, sondern auch Nichtwohngebäude können von diesen verbesserten Förderkonditionen profitieren.

Nutze die verbesserten KfW-Konditionen, um Deinen Neubau besonders energieeffizient und umweltschonend zu gestalten – das Programm unterstützt Dich dabei mit günstigen Finanzierungen und Fördermitteln.

Die Europäische Union hat Deutschland klare Ziele gesetzt, um den Energieverbrauch im Gebäudebestand bis 2030 deutlich zu reduzieren und den Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 zu ebnen. Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die bis Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden muss, verlangt eine Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs aller Wohngebäude um mindestens 16 Prozent bis 2030 und um 20 bis 22 Prozent bis 2035 im Vergleich zu 2020.

Eine individuelle Sanierungspflicht für jedes Haus gibt es nicht, doch der Fokus liegt auf den ineffizientesten 43 Prozent der Wohnungen. Diese sollen maßgeblich zur Einsparung beitragen, während bei Büro- und Nichtwohngebäuden sogar strengere Sanierungsquoten gelten. Die Verpflichtung trifft besonders Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), für die der Energieausweis an Bedeutung gewinnt. Ab Mai 2026 gilt eine neue EU-weite Energieeffizienzskala von A bis G, und bei Mietvertragsverlängerungen oder größeren Renovierungen muss ein aktueller Energieausweis vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt die Gemeinschaft aller Eigentümer, wodurch Energieeffizienz direkt zum Wertfaktor für jedes Eigentum wird.

Ab 2030 ist für Neubauten der Standard eines „Nullemissionsgebäudes“ verbindlich – öffentliche Gebäude sogar ab 2028. Dabei sind Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort verboten, und die gesamte Klimabilanz über den Lebenszyklus eines Gebäudes wird berücksichtigt. Im Neubau und bei größeren Renovierungen sind Solaranlagen und die Ladeinfrastruktur für E-Autos verpflichtend, sofern technisch und wirtschaftlich realisierbar.

Die Bauindustrie fordert wegen der Herausforderungen eine zügige Gesetzesnovelle des deutschen Gebäudeenergiegesetzes (GEG), um Planungssicherheit zu schaffen und eine drohende Deindustrialisierung zu verhindern. Verzögerungen könnten die ohnehin niedrige Sanierungsrate weiter bremsen.

Für Dich als Wohnungseigentümer oder Verwalter ergeben sich durch die EU-EPBD bedeutende Neuerungen, die Du kennen solltest. Empfehlenswert ist eine rechtzeitige Information über neue Pflichten, Energieausweis-Regelungen und Sanierungsmaßnahmen, damit Du gut vorbereitet bist, wenn die Fristen greifen.

Auch 2026 gestaltet sich die Suche nach bezahlbarem Wohnraum in deutschen Städten sehr schwierig. Nach aktuellen Einschätzungen wird die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen mit etwa 215.000 deutlich unter dem Bedarf von rund 258.000 Einheiten jährlich bis 2040 liegen. Diese Lücke wächst damit weiter, während in vielen Großstädten wie München, Frankfurt oder Berlin die Wohnungsknappheit für Normalverdiener immer spürbarer wird.

Das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) prognostiziert steigende Mieten und Kaufpreise. Im vierten Quartal 2025 verteuerten sich Mietwohnungen bundesweit um durchschnittlich 4,1 Prozent. Besonders in Köln und Hamburg stiegen die Mieten stark an. In München liegt der Quadratmeterpreis bei über 22 Euro, in Frankfurt und Berlin ebenfalls auf hohem Niveau. Auch 2026 wird mit weiteren Mietsteigerungen gerechnet.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt ein ähnliches Bild: Eigentumswohnungen und Häuser wurden im Jahr 2025 durchschnittlich um 4,2 Prozent teurer. Besonders Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von über 5 Prozent. Die sieben größten Metropolen verzeichneten sogar eine Steigerung um rund 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Politik versucht mit Förderprogrammen, gelockerten Bauvorschriften und sogenannten „Bau-Turbo“-Initiativen gegenzusteuern und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Dennoch reicht das Neubauvolumen nicht aus, um die angespannte Lage zu entspannen. Staatliche Bürgschaften im Wohnungsbau könnten weiteren Impuls geben.

Kritisch gesehen werden die Vorschläge des Justizministeriums, die Mietpreise durch Regulierungen beim möblierten Wohnen und Indexmieten begrenzen zu wollen. Experten bezeichnen diese Maßnahmen als wenig zielführend und warnen vor einer Überregulierung, die den Wohnungsmarkt zusätzlich belasten könnte.

Für die kommenden Jahre bleibt die Herausforderung groß: Die Nachfrage nach Wohnraum wächst, das Angebot bleibt knapp, und die Preise steigen weiter. Wer 2026 auf Wohnungssuche ist, muss mit höheren Kosten rechnen – Schnäppchen sind rar.

Wenn Du Immobilien besitzt und Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen planst, gibt es seit Januar 2026 wichtige Neuerungen bei der steuerlichen Behandlung dieser Kosten. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat ein aktuelles Schreiben veröffentlicht, das konkret beschreibt, welche Kosten Du sofort von der Steuer absetzen kannst und wann Du sie abschreiben musst.

Im Kern geht es um die Unterscheidung zwischen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungs- oder herstellungsnahen Kosten, die aktiviert und über Jahre abgeschrieben werden müssen. Modernisierungen, Instandhaltungen und speziell energetische Maßnahmen lassen sich in der Regel direkt als Werbungskosten geltend machen, wenn sie keine wesentliche Verbesserung oder Standardhebung bewirken.

Zur Begriffsdefinition:
– **Anschaffungskosten** sind Aufwendungen, die nötig sind, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Bewertung erfolgt anhand der objektiven Funktionstüchtigkeit und der subjektiven Zweckbestimmung des Eigentümers. Maßgeblich für die Einstufung sind vier zentrale Ausstattungsmerkmale: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei dieser Bereiche deutlich verbessert werden.
– **Herstellungskosten** entstehen bei grundsätzlicher Neuherstellung, Erweiterungen oder wesentlicher Verbesserung des Gebäudes, etwa durch Sanierung tragender Bauteile oder Nutzungsänderungen. Eine bloße Modernisierung, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch, zählt nicht dazu.
– **Anschaffungsnahe Herstellungskosten** liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Kauf Modernisierungsmaßnahmen 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Hier besteht besondere Abgrenzungspflicht.

Praktischer Tipp: Kosten, die vor dem Eigentumsübergang angefallen sind und nicht Herstellungs- oder Anschaffungskosten darstellen, können unter bestimmten Voraussetzungen dennoch voll abgezogen werden.

Wichtig ist, dass Finanzämter die letzte Entscheidung über die Einordnung treffen. Deshalb solltest Du bei größeren Maßnahmen eine genaue Dokumentation und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.

Zusammengefasst eröffnen die neuen BMF-Richtlinien ab 2026 für Dich als Immobilienbesitzer:in Chancen, viele Erhaltungs- und Modernisierungskosten direkt steuermindernd zu berücksichtigen. Damit sparst Du Steuern und kannst Deine Immobilie nachhaltiger und wertsteigernd gestalten.