Jan Witkovsky

Die Europäische Union hat Deutschland klare Ziele gesetzt, um den Energieverbrauch im Gebäudebestand bis 2030 deutlich zu reduzieren und den Weg zu einem klimaneutralen Gebäudebestand bis 2050 zu ebnen. Die neue EU-Gebäuderichtlinie (EPBD), die bis Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden muss, verlangt eine Senkung des durchschnittlichen Energieverbrauchs aller Wohngebäude um mindestens 16 Prozent bis 2030 und um 20 bis 22 Prozent bis 2035 im Vergleich zu 2020.

Eine individuelle Sanierungspflicht für jedes Haus gibt es nicht, doch der Fokus liegt auf den ineffizientesten 43 Prozent der Wohnungen. Diese sollen maßgeblich zur Einsparung beitragen, während bei Büro- und Nichtwohngebäuden sogar strengere Sanierungsquoten gelten. Die Verpflichtung trifft besonders Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), für die der Energieausweis an Bedeutung gewinnt. Ab Mai 2026 gilt eine neue EU-weite Energieeffizienzskala von A bis G, und bei Mietvertragsverlängerungen oder größeren Renovierungen muss ein aktueller Energieausweis vorgelegt werden. Die Kosten dafür trägt die Gemeinschaft aller Eigentümer, wodurch Energieeffizienz direkt zum Wertfaktor für jedes Eigentum wird.

Ab 2030 ist für Neubauten der Standard eines „Nullemissionsgebäudes“ verbindlich – öffentliche Gebäude sogar ab 2028. Dabei sind Emissionen aus fossilen Brennstoffen vor Ort verboten, und die gesamte Klimabilanz über den Lebenszyklus eines Gebäudes wird berücksichtigt. Im Neubau und bei größeren Renovierungen sind Solaranlagen und die Ladeinfrastruktur für E-Autos verpflichtend, sofern technisch und wirtschaftlich realisierbar.

Die Bauindustrie fordert wegen der Herausforderungen eine zügige Gesetzesnovelle des deutschen Gebäudeenergiegesetzes (GEG), um Planungssicherheit zu schaffen und eine drohende Deindustrialisierung zu verhindern. Verzögerungen könnten die ohnehin niedrige Sanierungsrate weiter bremsen.

Für Dich als Wohnungseigentümer oder Verwalter ergeben sich durch die EU-EPBD bedeutende Neuerungen, die Du kennen solltest. Empfehlenswert ist eine rechtzeitige Information über neue Pflichten, Energieausweis-Regelungen und Sanierungsmaßnahmen, damit Du gut vorbereitet bist, wenn die Fristen greifen.

Auch 2026 gestaltet sich die Suche nach bezahlbarem Wohnraum in deutschen Städten sehr schwierig. Nach aktuellen Einschätzungen wird die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen mit etwa 215.000 deutlich unter dem Bedarf von rund 258.000 Einheiten jährlich bis 2040 liegen. Diese Lücke wächst damit weiter, während in vielen Großstädten wie München, Frankfurt oder Berlin die Wohnungsknappheit für Normalverdiener immer spürbarer wird.

Das Frühjahrsgutachten des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) prognostiziert steigende Mieten und Kaufpreise. Im vierten Quartal 2025 verteuerten sich Mietwohnungen bundesweit um durchschnittlich 4,1 Prozent. Besonders in Köln und Hamburg stiegen die Mieten stark an. In München liegt der Quadratmeterpreis bei über 22 Euro, in Frankfurt und Berlin ebenfalls auf hohem Niveau. Auch 2026 wird mit weiteren Mietsteigerungen gerechnet.

Der Wohnimmobilienmarkt zeigt ein ähnliches Bild: Eigentumswohnungen und Häuser wurden im Jahr 2025 durchschnittlich um 4,2 Prozent teurer. Besonders Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Preisanstieg von über 5 Prozent. Die sieben größten Metropolen verzeichneten sogar eine Steigerung um rund 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Die Politik versucht mit Förderprogrammen, gelockerten Bauvorschriften und sogenannten „Bau-Turbo“-Initiativen gegenzusteuern und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Dennoch reicht das Neubauvolumen nicht aus, um die angespannte Lage zu entspannen. Staatliche Bürgschaften im Wohnungsbau könnten weiteren Impuls geben.

Kritisch gesehen werden die Vorschläge des Justizministeriums, die Mietpreise durch Regulierungen beim möblierten Wohnen und Indexmieten begrenzen zu wollen. Experten bezeichnen diese Maßnahmen als wenig zielführend und warnen vor einer Überregulierung, die den Wohnungsmarkt zusätzlich belasten könnte.

Für die kommenden Jahre bleibt die Herausforderung groß: Die Nachfrage nach Wohnraum wächst, das Angebot bleibt knapp, und die Preise steigen weiter. Wer 2026 auf Wohnungssuche ist, muss mit höheren Kosten rechnen – Schnäppchen sind rar.

Wenn Du Immobilien besitzt und Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen planst, gibt es seit Januar 2026 wichtige Neuerungen bei der steuerlichen Behandlung dieser Kosten. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat ein aktuelles Schreiben veröffentlicht, das konkret beschreibt, welche Kosten Du sofort von der Steuer absetzen kannst und wann Du sie abschreiben musst.

Im Kern geht es um die Unterscheidung zwischen sofort abzugsfähigen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungs- oder herstellungsnahen Kosten, die aktiviert und über Jahre abgeschrieben werden müssen. Modernisierungen, Instandhaltungen und speziell energetische Maßnahmen lassen sich in der Regel direkt als Werbungskosten geltend machen, wenn sie keine wesentliche Verbesserung oder Standardhebung bewirken.

Zur Begriffsdefinition:
– **Anschaffungskosten** sind Aufwendungen, die nötig sind, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Die Bewertung erfolgt anhand der objektiven Funktionstüchtigkeit und der subjektiven Zweckbestimmung des Eigentümers. Maßgeblich für die Einstufung sind vier zentrale Ausstattungsmerkmale: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster. Eine Standardhebung liegt vor, wenn mindestens drei dieser Bereiche deutlich verbessert werden.
– **Herstellungskosten** entstehen bei grundsätzlicher Neuherstellung, Erweiterungen oder wesentlicher Verbesserung des Gebäudes, etwa durch Sanierung tragender Bauteile oder Nutzungsänderungen. Eine bloße Modernisierung, wie Wärmedämmung oder Fenstertausch, zählt nicht dazu.
– **Anschaffungsnahe Herstellungskosten** liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Kauf Modernisierungsmaßnahmen 15 % der Anschaffungskosten übersteigen. Hier besteht besondere Abgrenzungspflicht.

Praktischer Tipp: Kosten, die vor dem Eigentumsübergang angefallen sind und nicht Herstellungs- oder Anschaffungskosten darstellen, können unter bestimmten Voraussetzungen dennoch voll abgezogen werden.

Wichtig ist, dass Finanzämter die letzte Entscheidung über die Einordnung treffen. Deshalb solltest Du bei größeren Maßnahmen eine genaue Dokumentation und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch nehmen.

Zusammengefasst eröffnen die neuen BMF-Richtlinien ab 2026 für Dich als Immobilienbesitzer:in Chancen, viele Erhaltungs- und Modernisierungskosten direkt steuermindernd zu berücksichtigen. Damit sparst Du Steuern und kannst Deine Immobilie nachhaltiger und wertsteigernd gestalten.

Wenn du 2026 planst, dein Haus zu sanieren, zu modernisieren oder neu zu bauen, gibt es einige wichtige Änderungen, die du kennen solltest. Ziel der Maßnahmen ist es, die Wohnqualität zu verbessern, Kosten zu senken und umweltfreundlichere Technologien zu nutzen. Hier sind die wichtigsten Neuerungen, die dich betreffen:

Weniger Fördermittel für Sanierungen
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wird 2026 deutlich gekürzt – besonders für Sanierungen in Wohngebäuden. Einzelmaßnahmen werden hingegen besser gefördert. Das bedeutet für dich, dass du deine Projekte sorgfältig planen und dich frühzeitig über die aktuellen Förderbedingungen informieren solltest. Beispielsweise ist die Antragstellung für den Barrierereduzierungs-Zuschuss erst wieder im Frühjahr möglich.

Striktere Vorschriften für Wärmepumpen-Förderungen
Wärmepumpen sind eine geförderte Alternative zu herkömmlichen Heizungen. Die Anforderungen an die Förderfähigkeit werden 2026 verschärft: Gefördert werden nur noch besonders effiziente, leise Modelle mit einer Jahresarbeitszahl von mindestens 3,0 und einer Geräuschentwicklung unter 55 bis 78 Dezibel. Dadurch profitierst du von niedrigeren Betriebskosten und besserem Nachbarschaftsschutz.

Neues Förderprogramm für den energieeffizienten Neubau
Für Neubauten, die mit max. 55 % des Energieverbrauchs eines Standardhauses auskommen und erneuerbar beheizt werden, gibt es 2026 eine spezielle Förderung mit 800 Millionen Euro. Du kannst dadurch günstige Kredite und Zuschüsse bei der KfW beantragen – wichtig: Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden.

Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
Ab Juli 2026 gilt in Städten über 100.000 Einwohnern die Pflicht, dass neue Heizungen 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen. Alte Öl- oder Gasheizungen dürfen noch weiterbetrieben werden. Allerdings plant die Bundesregierung eine flexiblere Gesetzesnachfolge, die noch 2026 beschlossen werden soll. Du kannst also ruhig abwarten, solltest aber bei Neuanschaffungen auf umweltfreundliche Technologien setzen.

Strengere Grenzwerte für alte Kamin- und Holzöfen
Holz- und Kaminöfen, die zwischen 1995 und 2010 installiert wurden, müssen strenge Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Grenzwerte einhalten. Andernfalls drohen Bußgelder bis 50.000 Euro oder eine Stilllegung der Anlage. Lass deinen Ofen deshalb unbedingt durch einen Schornsteinfeger prüfen.

Ausweitung der Solarpflicht
In immer mehr Bundesländern gilt eine Solarpflicht bei Neubauten oder Dachsanierungen. Ab 2026 beispielsweise in Nordrhein-Westfalen müssen Solaranlagen oder Solarthermie installiert werden, außer bei kleinen Dächern unter 50 Quadratmetern. Die Investition lohnt sich ökologisch und meist auch finanziell, deshalb solltest du dich gut beraten lassen.

Mehrwertsteuerbefreiung für Photovoltaikanlagen bleibt
Der Kauf und die Installation neuer Photovoltaik-Anlagen sind auch 2026 weiterhin mehrwertsteuerfrei. Zudem musst du als Anlagenbesitzer keine Umsatzsteuer auf Einspeiseerlöse zahlen. Das fördert die Verbreitung von Solarstrom und spart dir Geld.

Fazit:
Für dich als Immobilienbesitzer oder Bauherr bedeutet 2026, noch genauer zu planen, die neuen Förderbedingungen zu prüfen und die erweiterten Anforderungen an umweltfreundliche Heizungen und Solaranlagen zu berücksichtigen. So kannst du von finanziellen Vorteilen profitieren und gleichzeitig aktiv zum Klimaschutz beitragen.

Energiesparen sollte für Unternehmen eigentlich eine Selbstverständlichkeit sein, denn effiziente Energienutzung ist nicht nur gut fürs Klima, sondern auch wirtschaftlich attraktiv – vor allem angesichts hoher und schwankender Energiepreise. Doch eine aktuelle Kurzstudie von PwC im Auftrag der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz (DENEFF) zeigt, dass trotz vorhandener technischer Lösungen viele Potenziale ungenutzt bleiben.

Der Hauptgrund: Nicht die Technologie selbst ist das Problem, sondern Strukturen, falsche Anreize, politische Unsicherheiten und interne Entscheidungsprozesse bremsen Investitionen. Viele rentable Maßnahmen scheitern an kurzfristigen Investitionskriterien, unklaren Verantwortlichkeiten und mangelnder Planungssicherheit. So behindert etwa das ungünstige Strom-Gas-Preisverhältnis die Elektrifizierung von Prozesswärme, während Unsicherheiten bezüglich zukünftiger Energiepreise und regulatorischer Rahmenbedingungen das Risiko von Investitionen erhöhen. Ein weiterer Stolperstein ist, dass oft andere Abteilungen über Investitionen entscheiden als diejenigen, die von Einsparungen profitieren.

Die Studie identifiziert fünf zentrale Handlungsfelder, in denen besonders viele Einsparpotenziale liegen:

1. – Industrielle Wärmepumpen können ungenutzte Abwärme für Produktionsprozesse nutzbar machen und fossile Dampferzeugung ersetzen. Doch hohe Stromkosten und fehlende Netzanschlüsse bremsen die Nutzung.
2. – Hochtemperatur-Wärmespeicher flexibilisieren Prozesswärme, indem sie Energie zeitversetzt bereitstellen. Regulatorische Hürden und Preisstrukturen schmälern derzeit ihre Wirtschaftlichkeit.
3. – Wärmerückgewinnung und interne Wärmenetze könnten Abwärme mehrfach nutzen, doch fehlende Förderung und isolierte Betrachtung sorgen für geringe Verbreitung.
4. – Energiemanagementsysteme und Nutzerverhalten sind günstige und schnell umsetzbare Einsparmaßnahmen, bleiben jedoch im Betriebsalltag oft vernachlässigt.
5. – Technisch ausgereifte Dämmmaßnahmen gegen Wärmeverluste sind vergleichsweise kostengünstig, werden aber intern häufig als nachrangig wahrgenommen.

Besonders einfache und kurz amortisierende Maßnahmen wie Rohrleitungsisolierung, Abwärmerückführung oder Monitoring werden oft nicht umgesetzt. Die Studie unterstreicht das Prinzip „Energy Efficiency First“: Den Energiebedarf zu senken sollte Priorität haben, bevor in neue Erzeugungs- oder Versorgungstechnik investiert wird. Effizienz ist nicht nur ein Nebeneffekt, sondern eine Voraussetzung für eine wirtschaftlich erfolgreiche industrielle Transformation.

Christian Noll, geschäftsführender Vorstand der DENEFF, fasst zusammen: „Energieeffizienz ist der grundlegende Hebel für den wirtschaftlichen Erfolg der Transformation hin zu einer resilienten Industrie.“ Er warnt vor der Abschwächung des Energieeffizienzgesetzes, da Unsicherheiten dadurch Investitionen bremsen und den Industrie-Standort schwächen.

Für Dich als Unternehmer oder Entscheider bedeutet das: Strukturelle Hemmnisse und politische Unsicherheiten gilt es zu überwinden, um die vorhandenen Potenziale für Energiesparen und Effizienz gewinnbringend zu nutzen. Konkrete Maßnahmen wie industrielle Wärmepumpen, Wärmespeicher und konsequentes Energiemanagement bieten dir handfeste Chancen, Kosten zu senken und nachhaltiger zu wirtschaften.

Heizungstausch neu gedacht: Das Gebäude-Modernisierungsgesetz kommt

Die Debatte um den Heizungskeller hat Deutschland monatelang in Atem gehalten. Nun gibt es eine Entscheidung: Das umstrittene „Habeck-Heizungsgesetz“ wird abgeschafft und durch das neue Gebäude-Modernisierungsgesetz (GMG) ersetzt. In einer gemeinsamen Pressekonferenz stellten Vertreter der Koalition die Eckpunkte vor, die vor allem eines versprechen: Weniger Bürokratie, mehr Freiheit für Eigentümer und eine pragmatische Herangehensweise an den Klimaschutz.

Hier sind die wichtigsten Neuerungen im Überblick, damit Du weißt, was auf Dich zukommt.

1. Abschied von der Gängelung: Freiheit im Heizungskeller

Der Kern der Reform ist die Rückkehr zur Technologieoffenheit. Während das alte Gesetz starre Vorgaben machte, wird der Heizungskeller nun wieder zur „Privatsache“.

• Keine 65%-Vorgabe mehr: Die pauschale Pflicht, neue Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien zu betreiben, fällt weg.
• Freie Wahl der Heizungsart: Auch im Bestand können Eigentümer wieder frei entscheiden, welches System sie einbauen – das gilt explizit auch für Öl- und Gasheizungen.
• Ende der Beratungspflicht: Die staatlich verordnete Beratungspflicht beim Heizungstausch wird gestrichen.

2. Klimaschutz durch die „Biotreppe“

Anstelle von Verboten setzt das Gebäude-Modernisierungsgesetz auf Quoten für grüne Brennstoffe. Der Klimaschutz soll über die Versorger und die Brennstoffe selbst erreicht werden:

• Grüngasquote: Ab 2028 wird eine moderate Quote von zunächst 1 % für grünes Gas eingeführt, die über die Jahre ansteigt.
• Bioanteil für Neuinstallationen: Wer sich ab 2029 für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss einen Bioanteil (z. B. Biomethan) von 10 % nutzen. Entsprechende Verträge sind bereits heute am Markt verfügbar.
• Unabhängigkeit: Durch die Beimischung von Biokraftstoffen und Gasen soll die Abhängigkeit von Energieimporten gesenkt werden.

3. Entlastung für Kommunen und Eigentümer

Das neue Gesetz möchte vor allem praxisnah sein. Das bedeutet konkret:

• Vereinfachte Wärmeplanung: Für kleinere Kommunen mit weniger als 15.000 Einwohnern gelten deutlich vereinfachte Regeln bei der Wärmeplanung.
• Keine Sanierungspflichten durch die EU: Aus der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie ergeben sich für Wohngebäude keine individuellen Sanierungsanforderungen.
• Förderung bleibt bestehen: Der Staat greift Eigentümern weiterhin unter die Arme. Die Förderung für den Heizungsaustausch ist bis mindestens 2028 gesichert.

Die Positionen der Koalitionspartner (Hintergründe aus der PK)

In der Pressekonferenz wurde deutlich, dass dieser Kompromiss das Ergebnis harter Verhandlungen war:

• Die Unions-Perspektive (Jens Spahn): Er betonte das Ende der „Ideologie“. Für die Union geht es darum, Akzeptanz in der Bevölkerung zurückzugewinnen, indem man auf Marktwirtschaft und Freiheit statt auf Vorschriften setzt. „Das Häckchen-Heizungsgesetz ist weg“, so der Tenor.
• Die SPD-Perspektive (Matthias Miersch): Miersch hob hervor, dass man die „Quadratur des Kreises“ geschafft habe. Die soziale Komponente und die Planungssicherheit für Verbraucher standen im Fokus. Niemand werde allein gelassen, aber durch die soziale Staffelung der Biotreppe müsse jedem klar sein, dass Klimaschutz auch eine Eigenverantwortung mit sich bringt.

Was bedeutet das für Dich?

Wenn Deine Heizung irreparabel beschädigt ist, hast Du wieder die volle Wahlfreiheit. Du kannst weiterhin auf Gas oder Öl setzen, musst aber die Biotreppe im Blick behalten. Ab 2029 werden die Kosten durch die verpflichtenden Bio-Anteile und die CO2-Bepreisung voraussichtlich steigen. Es gilt also abzuwägen: Niedrige Investitionskosten heute gegen potenziell höhere Betriebskosten in der Zukunft.

Wie geht es weiter?

Die Ministerien erarbeiten nun bis Ostern auf Basis dieser Eckpunkte einen konkreten Gesetzentwurf. Danach wird das Gebäude-Modernisierungsgesetz im Bundestag beraten. Wir halten Dich über die weiteren Entwicklungen auf dem Laufenden!

Der Bundesverband für Energieberatende (GIH) und der Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V. (BuVEG) haben eine bedeutende Kooperation geschlossen, um gemeinsam die Energieeffizienz in deutschen Gebäuden zu stärken. Diese Partnerschaft wurde am 28. Januar 2026 in Berlin feierlich besiegelt. Ziel der Zusammenarbeit ist es, die oftmals vernachlässigten Maßnahmen an der Gebäudehülle – wie Dämmung, Fassaden, Dächer und Fenster – stärker ins öffentliche und politische Bewusstsein sowie in Förderprogramme zu rücken.

Benjamin Weismann, Geschäftsführer des GIH, betont, wie wichtig eine ganzheitliche Betrachtung von Gebäuden sei: „Oft ist es sinnvoll, zuerst den Energiebedarf durch Maßnahmen wie Dämmung zu senken und anschließend eine erneuerbare Heizungsanlage darauf abzustimmen.“ Der BuVEG-Geschäftsführer Jan Peter Hinrichs unterstreicht die zentrale Rolle der Energieberater für die Erreichung der Klimaneutralität bis 2045. Die derzeitige energetische Sanierungsquote von 0,7 Prozent liegt deutlich unter dem nötigen Wert, um die Klimaziele zu erfüllen. Durch die neue Kooperation wollen beide Verbände ihre Kompetenzen bündeln und ihre politische Position stärken.

Neben der Vertragsunterzeichnung fand eine Podiumsdiskussion mit Bundestagsabgeordneten aus verschiedenen Fraktionen statt, um die Herausforderungen und Chancen der Gebäudemodernisierung zu beleuchten. Die Kooperation leistet somit einen wichtigen Beitrag, um die energetische Sanierung von Gebäuden in Deutschland deutlich voranzutreiben.

Über den GIH – Gebäudeenergieberater Ingenieure Handwerker e.V.:
Der GIH vertritt bundesweit über 5.500 qualifizierte Energieberatende aus verschiedenen Fachrichtungen. Er engagiert sich für verbesserte Rahmenbedingungen und innovative Lösungen zur Klimabegrenzung im Gebäudesektor. Die Mitglieder beraten zu Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie zur Energieeffizienz in der Wirtschaft.

Über den BuVEG – Bundesverband energieeffiziente Gebäudehülle e.V.:
Der BuVEG vereint alle Gewerke rund um die Gebäudehülle, darunter Hersteller von Fenstern, Türen, Dämmstoffen und Fassaden. Die effiziente Gebäudehülle ist essenziell für den Klimaschutz, den Werterhalt von Immobilien sowie Komfort und Gesundheit.