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Die rechtliche Landschaft für Immobilienbesitzer, Verwalter und Makler steht vor einem Umbruch. Basierend auf der überarbeiteten EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) kommen diese Jahr umfassende Änderungen auf uns zu. In Deutschland sollen diese Neuerungen im Rahmen des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) umgesetzt.

Obwohl die EU den 29. Mai 2026 als Stichtag für die Harmonisierung vorgibt, zeichnet sich für Deutschland eine Verzögerung ab. Aktuelle Prognosen deuten auf ein Inkrafttreten im Juli 2026 hin.

Der neueste Entwurf des GModG zeigt überraschende Details: Während die EU eine einheitliche Skala von A bis G fordert, sieht der deutsche Entwurf vorerst eine Zweiteilung vor:

Update vom 12.05.2026: Der aktuelle Stand des GModG-Referentenentwurfs:

• Wohngebäude: Behalten vorerst die bekannte Skala von A+ bis H.
• Nichtwohngebäude: Erhalten erstmals die neue EU-Skala von A bis G.
• Bestandsschutz: Bestehende Energieausweise bleiben bis zum Ablauf ihrer 10-jährigen Gültigkeit rechtskräftig.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick

Das GModG wird die Handhabung von Energieausweisen in der Praxis deutlich verändern. Hier sind die zentralen Punkte des aktuellen Entwurfs:

1. Einschränkung für Gewerbe: Nichtwohngebäude und gemischt genutzte Gebäude müssen zwingend einen Bedarfsausweis erhalten.
2. Vereinfachung bei Mischnutzung: Die Einstufung erfolgt nach dem Überwiegenheitsprinzip. Wird ein Gebäude überwiegend zum Wohnen genutzt, gilt es komplett als Wohngebäude.
3. Digitalisierungspflicht: Energieausweise müssen künftig in einem maschinenlesbaren elektronischen Format erstellt werden.
4. Erweiterte Vorlagepflicht: Ein Ausweis ist nicht mehr nur bei Neuvermietung, sondern auch bei der Verlängerung von Mietverträgen vorzulegen.
5. Denkmalschutz: Die bisherige Ausnahme fällt. Auch für Baudenkmäler muss bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis vorliegen.

Neue Pflichtangaben und CO2-Bilanz

Ab 2028 (für große Gebäude > 1.000 m²) bzw. ab 2030 (für alle Neubauten) wird die Lebenszyklus-Treibhausgasemission (THG) zum Pflichtbestandteil. Zudem müssen Angaben zur Niedertemperatur-Fähigkeit des Heizsystems und zum Anteil erneuerbarer Energien am Standort gemacht werden.

Die neue EU-Skala A bis G: Mehr Schein als Sein?

Die EU führt eine harmonisierte Skala ein, um Transparenz zu schaffen. Dabei gilt:

• Klasse A: Nullemissionsgebäude.
• Klasse G: Die energetisch schlechtesten 15 % des jeweiligen nationalen Bestands.

Die Grenzen der Vergleichbarkeit

Trotz der einheitlichen Buchstaben bleibt ein direkter Vergleich schwierig:

• Nationaler Kontext: Die Schwellenwerte in kWh/(m²⋅a) werden von jedem EU-Land selbst definiert. Ein „C“ in Spanien ist energetisch nicht mit einem „C“ in Deutschland gleichzusetzen.
• Zeitfaktor: Ein Ausweis von 2018 basiert auf anderen Normen (EnEV) als ein Ausweis von 2025 (GEG/GModG).
• Methoden-Gap: Werte in Bedarfsausweisen liegen oft 20 % bis 30 % über denen von Verbrauchsausweisen für dasselbe Gebäude.

Unser Tipp: Mit vreed.INSIGHT bist Du auf alle Fälle sicher, denn wir halten alle Vorgaben und Berechnungsvorgaben stets aktuell.

Fazit für die Praxis

Der Energieausweis bleibt trotz methodischer Unterschiede ein unverzichtbares Werkzeug. Achten Sie bei Vergleichen weniger auf den Buchstaben, sondern primär auf die Endenergiekennzahl in kWh/(m²⋅a) und nutzen Sie die Modernisierungsempfehlungen als Fahrplan für künftige Sanierungen.

Zusammenfassung der Skalenlogik (EU-Vorgabe)

🏦 Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verändert nicht nur den Immobilienmarkt – sondern auch die Bewertung, Finanzierung und Risikosteuerung in Banken.

Diese Punkte sollten Kreditinstitute jetzt besonders im Blick haben:

▪️ § 40 GModG:
Neue Renovierungsanforderungen für Nichtwohngebäude bis 2030/2033 erhöhen den Modernisierungsdruck bei Gewerbeimmobilien. Für Banken bedeutet das: steigender Investitionsbedarf, mögliche Wertanpassungen und neue Anforderungen an ESG- und Risikoanalysen im Bestand.

▪️ §§ 85/86 GModG:
Der Energieausweis wird deutlich erweitert – inklusive THG-Emissionen, Lebenszyklusdaten und neuer Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude. Damit werden energetische Kennzahlen künftig noch stärker preis- und finanzierungsrelevant.

▪️ § 56 GModG:
Die BACS-Pflicht (Building Automation & Control Systems) rückt in den Fokus. Betreiber größerer Gebäude müssen ihre technische Gebäudeausrüstung intelligent steuerbar machen. Das schafft zusätzlichen CAPEX-Bedarf, insbesondere im Gewerbesegment.

▪️ Geändertes CO₂KostAufG:
Die hälftige Teilung der CO₂-Kosten zwischen Vermietern und Mietern bleibt ein wichtiger Faktor für Cashflow- und Renditebetrachtungen bei Bestandsimmobilien.

📌 Fazit:
Energetische Qualität entwickelt sich zunehmend vom „Soft Factor“ zum kreditrelevanten Bewertungskriterium. Banken sollten Energieausweise, Sanierungsfahrpläne und regulatorische Anforderungen künftig noch stärker in Kreditprüfung, Objektbewertung und Portfoliosteuerung integrieren.

🏠 Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist da, und für Käufer & Verkäufer ändert sich einiges. Hier sind die wichtigsten Punkte:

🔑 Das Heizungsgesetz (GEG § 71 ff.) ist Geschichte. Die 65%-EE-Pflicht beim Heizungstausch entfällt. Eigentümer können künftig wieder Gas- und Ölheizungen einbauen, allerdings mit einer Pflicht zu wachsenden Anteilen klimaneutraler Brennstoffe:

• 10 % ab 2029

• 15 % ab 2030

• 30 % ab 2035

• 60 % ab 2040.

📄 Der Energieausweis wird umfangreicher und verpflichtender. Beim Verkauf müssen Energieausweis oder Kopie spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, oder sofort auf Anfrage.

Neu: Der Ausweis muss künftig auch THG-Emissionen (kg CO₂/m²·a), Lebenszyklus-Emissionen (ab 2028/2030), Angaben zur Systemreaktionsfähigkeit und die Energieeffizienzklasse enthalten.

📢 Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bleiben. Wer inseriert und einen gültigen Energieausweis hat, muss weiterhin Ausweisart, Primärenergiebedarf, Energieeffizienzklasse und Baujahr angeben.

🆕 Neue Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude. Ab Inkrafttreten gilt ein neues Klassensystem (§ 86 GModG), auch für Gewerbeimmobilien. Das wird bei gewerblichen Transaktionen zunehmend preisrelevant sein.

💡 Unser Fazit für Kaufinteressenten: Energieausweis ernst nehmen, er wird detaillierter und aussagekräftiger. Wer in C/D/E-Objekte investiert, sollte Sanierungskosten und Betriebskosten künftig stärker einpreisen.

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Energieausweise gibt es hier.

Die Digitalisierung revolutioniert den Betrieb von Immobilien – die Verbindung von Technischer Gebäudeausrüstung (TGA) und Facility Management steht dabei im Fokus. Frank Schröder, Co-Leiter des Gefma-Arbeitskreises „Gebäudebetrieb 4.0“ und Director Efficient Technologies bei Phoenix Contact, erklärt, wie live erfasste Daten genutzt werden, um Gebäude effizient, nachhaltig und digital zu betreiben.

Der Arbeitskreis „Gebäudebetrieb 4.0“ agiert als strategischer Impulsgeber innerhalb des Gefma-Ökosystems. Sein Ziel ist es, praxisnahe Konzepte und Leitlinien für einen energieeffizienten, digital vernetzten Gebäudebetrieb zu entwickeln, der regulatorische Anforderungen wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und ESG-Kriterien mit der operativen Praxis im Facility Management verbindet.

Ein zentrales Problem ist die Fragmentierung der Gebäudetechnik: Heizung, Lüftung, Elektro, Trinkwasserhygiene und Gebäudeautomation funktionieren oft isoliert. Der Arbeitskreis setzt deshalb auf die ganzheitliche Integration dieser Gewerke über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes hinweg.

Zwar sammeln viele Gebäude inzwischen große Mengen an Betriebsdaten, doch ihre systematische Nutzung steckt oft noch in den Anfängen. Besonders viel Potenzial bietet die lebenszyklusübergreifende Anwendung der Daten, etwa für Predictive Maintenance, Energiemanagement und die Erfüllung von ESG-Reporting-Anforderungen.

Technisch sind verlässliche, interoperable Sensoren und zentrale Datenplattformen notwendig – wie CAFM- oder IoT-Systeme. Diese bündeln, analysieren und machen Daten nutzbar. Mit KI-gestützten Analysen lassen sich Muster erkennen und konkrete Handlungsempfehlungen ableiten. Ein starkes IT- und OT-Sicherheitskonzept ist dabei unabdingbar.

Moderne Technologien wie IoT-Plattformen, digitale Zwillinge und Künstliche Intelligenz ermöglichen den Übergang zu prädiktiven Betriebsstrategien. So sind Energieeinsparungen von 20 bis 30 Prozent und deutlich niedrigere Wartungskosten realistisch. Live-Daten erhöhen die Transparenz über Anlagenzustände und verhindern Ausfälle durch vorausschauende Wartung – dadurch wird der Gebäudebetrieb stabiler und wirtschaftlicher.

Für die nächsten fünf Jahre prognostiziert Schröder, dass KI, Automatisierung und umfassendes Energiemonitoring zum Standard werden. Gebäude werden zu aktiven Bestandteilen vernetzter Energiesysteme, die durch zentrale Datenplattformen als „Betriebssystem der Immobilie“ gesteuert werden. Parallel gewinnt die kreislaufgerechte Gebäudetechnik an Bedeutung.

Sein Rat für die Praxis: Starte mit Transparenz, führe Datenquellen zusammen und priorisiere wenige, klare Use Cases. Frühzeitige Erfolge fördern Akzeptanz, was Standardisierung und Automatisierung erleichtert.

Die Einspeisevergütung für Photovoltaikanlagen, die Dir 20 Jahre lang eine feste Vergütung für eingespeisten Solarstrom garantiert, steht vor dem Aus. Ab 2027 könnte die Förderung für neue Anlagen ersatzlos wegfallen. Für Dich bedeutet das: Wenn Du eine Solaranlage planst, lohnt es sich, diese noch 2026 in Betrieb zu nehmen, um die Vergütung langfristig zu sichern.

Aktuell beträgt die Einspeisevergütung je nach Eigenverbrauch und Anlagengröße bis zu 7,78 Cent pro Kilowattstunde bei Teileinspeisung und bis zu 12,34 Cent bei Volleinspeisung. Diese Vergütung wird für 20 Jahre ab dem Folgejahr der Inbetriebnahme garantiert, kann sich jedoch durch das sogenannte Solarspitzengesetz bei negativen Strompreisen um einige Jahre verlängern.

Ab 2027 sollen neue Photovoltaikanlagen unter 25 Kilowatt-Peak keine Einspeisevergütung mehr erhalten. Stattdessen gibt es dann nur noch die Möglichkeit der Nulleinspeisung mit kompletter Eigenversorgung oder der ungeförderten Direktvermarktung, die technisch aufwändig und für Privathaushalte meist unwirtschaftlich ist. Das könnte eine deutliche Bremse für den Ausbau privater Solaranlagen bedeuten.

Trotz der Senkung der Einspeisevergütung alle sechs Monate um etwa ein Prozent bleibt die Investition in eine Solaranlage sinnvoll – vor allem, wenn Du den selbst erzeugten Solarstrom möglichst viel selbst nutzt. Denn durch Eigenverbrauch sparst Du im Vergleich zum Strombezug vom Anbieter rund 20 Cent pro Kilowattstunde, was finanziell attraktiver ist als die Einspeisevergütung.

Du kannst zwischen Teileinspeisung (mit Eigenverbrauch) und Volleinspeisung wählen. Für Haushalte mit hohem Stromverbrauch und E-Auto oder Wärmepumpe lohnt sich meist die Teileinspeisung. Bei geringerem Eigenverbrauch und größeren Anlagen kann Volleinspeisung sinnvoll sein.

Bestehende Anlagen behalten voraussichtlich den Bestandsschutz und behalten ihre Vergütung für die 20 Jahre. Für ausgeförderte Anlagen nach Ablauf dieser Frist gibt es noch eine deutlich niedrigere Vergütung, wodurch Eigenverbrauch hier noch wichtiger wird.

Um von der aktuellen Förderung zu profitieren, solltest Du Deine Anlage rechtzeitig beim Netzbetreiber anmelden und die Einspeisevergütung beantragen. Vergleiche außerdem mehrere Angebote verschiedener Installationsfirmen, um ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erhalten.

Fazit: Wenn Du schon länger über eine Solaranlage nachdenkst, nutze die Chance und setze Dein Projekt noch 2026 um. So sicherst Du Dir die profitable Einspeisevergütung und kannst gleichzeitig von den Vorteilen des Eigenverbrauchs profitieren.

Die Deutsche Allianz für Serielle Sanierung (DASS) wurde von fünf Unternehmen gegründet, um die kommunale und private Wohnungswirtschaft bei der klimafreundlichen Sanierung zu unterstützen. Dabei handelt es sich um die Firmen B&O Bau, Ecoworks, Niersberger, Renowate und Saint-Gobain Pre.Formance. Die Initiative versteht sich als Interessenvertretung gegenüber Politik und Wohnungswirtschaft und möchte durch Aufklärungsarbeit und neue politische Rahmenbedingungen die Sanierungsprozesse beschleunigen.

Aktuell liegt die Sanierungsquote in Deutschland bei nur 0,67 Prozent pro Jahr, weit entfernt vom angestrebten Ziel von zwei Prozent bis 2028. Dabei ist der Gebäudesektor einer der größten Verursacher von Treibhausgasemissionen: Rund 60 Prozent des Energieverbrauchs und 40 Prozent des CO2-Ausstoßes entfallen auf Gebäude. Insgesamt verursacht der Gebäudebestand etwa 16 Prozent der CO2-Emissionen in Deutschland – inklusive Neubau steigt der Anteil sogar auf 30 Prozent. Bis 2030 sollen die Emissionen deutlich sinken, um bis 2045 klimaneutral zu werden. Daran müssen die Sanierungsaktivitäten deutlich ansteigen.

Die serielle Sanierung gilt als Schlüssel zur erfolgreichen Energiewende im Gebäudebestand. Diese Methode nutzt standardisierte, wiederholbare Abläufe für mehr Effizienz und Kostensenkungen. Seit Beginn erster Pilotprojekte 2019 wurde viel Erfahrung gesammelt: Die durchschnittliche Projektdauer wurde halbiert und die Kosten um etwa ein Drittel gesenkt. Bislang stehen rund 90 Prozent aller Wohngebäude noch vor größerer Sanierung. Mehr als die Hälfte der 44 Millionen deutschen Wohnungen befinden sich in Mehrfamilienhäusern, auf die sich die serielle Sanierung besonders fokussiert.

Die Deutsche Allianz fordert deshalb politische Maßnahmen, die serielle Sanierungen privilegieren. Dazu gehören vereinfachte Förderungen, eine praxisnahe und bundeseinheitliche Musterrichtlinie für Genehmigungen sowie technologieoffene Ansätze, die reale Energieeffizienz berücksichtigen. Die anstehende Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) in deutsches Recht soll den Fokus verstärkt auf die Gebäudehülle statt auf einzelne Technologien legen. So könnten die Energiebedarfe um mehr als 80 Prozent gesenkt und die politischen Klimaziele im Gebäudesektor erreicht werden.

Wenn Du Eigentümer oder Kommunalvertreter bist, kann eine Kooperation mit seriellen Sanierungsanbietern dazu beitragen, Deine Sanierungsaufgaben nachhaltig und wirtschaftlich zu meistern – und den CO2-Fußabdruck erheblich zu vermindern.

Im Jahr 2025 hat sich der Wärmepumpenmarkt in Europa spürbar erholt und wächst wieder kräftig. Nach zwei Jahren mit rückläufigen Verkaufszahlen stieg der Absatz in 16 europäischen Ländern um beeindruckende 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, insgesamt wurden 2,63 Millionen Wärmepumpen verkauft. Damit liegt der Bestand in Europa nun bei rund 28 Millionen installierten Geräten.

Besonders trägt die politische Förderung in vielen Ländern zu diesem Aufschwung bei. Förderprogramme, Steuervergünstigungen und klare Rahmenbedingungen haben den Markt dynamisiert. In Belgien etwa führte die Senkung der Mehrwertsteuer auf Wärmepumpen und neue Restriktionen für fossile Brennstoffe zu einem Verkaufsplus von sieben Prozent. Hingegen sanken die Absätze in Polen und Frankreich aufgrund von Falschinformationen zur Technologie und instabilen Förderungen leicht.

Deutschland setzte 2025 einen neuen Meilenstein: Mit knapp 299.000 verkauften Wärmepumpen wurde die Wärmepumpe zum meistgekauften Heizsystem. Dieses Wachstum spiegelt das gestiegene Verbraucher- vertrauen wider – vor allem bedingt durch den Wunsch nach Energiesicherheit und einer Abkehr von fossilen, volatilen Rohstoffen.

Hintergrund dieses europäischen Trends sind politische Entscheidungen auf EU-Ebene. Der „EU Electrification Action Plan“ sowie die „Heating and Cooling Strategy“ setzen klare Ziele für die kommenden Jahre. Die EHPA betont, dass Steuern ein zentrales Instrument für ein nachhaltiges Kaufverhalten sind. Länder in Europa sind aufgerufen, die Steuerbelastung auf Wärmepumpen und Strom zu reduzieren und stabile politische Rahmen zu schaffen, um die Abhängigkeit von fossilen Importen zu verringern und die energetische Selbstversorgung zu fördern.

Kurz gesagt: Der Wärmepumpenmarkt boomt, politische Maßnahmen und individuelle Entscheidungen treiben die Marktentwicklung voran – jetzt lohnt es sich für dich, auf diese nachhaltige Heiztechnologie zu setzen.

Ab sofort profitierst Du von deutlich günstigeren Krediten für den klimafreundlichen Neubau dank einer Zinssenkung durch die KfW und das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KFN) bietet ab heute für den Standard „Effizienzhaus 55“ einen effektiven Jahreszins ab 1 % bei zehn Jahren Laufzeit und Zinsbindung. Dafür musst Du lediglich eine Baugenehmigung für Dein Projekt vorweisen können – geplant sein muss das Bauvorhaben also bereits.

Seit dem Neustart des Programms im Dezember letzten Jahres konnten so bereits rund 17.000 neue Wohneinheiten gefördert werden. Zusätzlich dazu profitieren jetzt auch Bauherren des „Effizienzhaus 40“-Standards von einer Zinsverbilligung auf 0,6 % effektiv bei gleicher Laufzeit.

Neben privaten und gewerblichen Investoren erhalten auch kommunale Gebietskörperschaften höhere Zuschüsse, wodurch klimafreundliche Neubauten für Städte und Gemeinden noch attraktiver werden. Nicht nur Wohnhäuser, sondern auch Nichtwohngebäude können von diesen verbesserten Förderkonditionen profitieren.

Nutze die verbesserten KfW-Konditionen, um Deinen Neubau besonders energieeffizient und umweltschonend zu gestalten – das Programm unterstützt Dich dabei mit günstigen Finanzierungen und Fördermitteln.